Με ιδιαίτερο ενδιαφέρον παρακολουθήσαμε το διήμερο συνέδριο ττης εφημερίδας Το Βήμα για την Αθήνα, με τίτλο: «Διάλογοι για την Αθήνα-Από τον μύθο στη σύγχρονη πόλη».
Συνοψίσαμε και σχολιάζουμε στο σημερινό μας άρθρο κάποιες σκέψεις και συμπεράσματά μας σε σχέση με την Αθήνα της επόμενης δεκαετίας.
Τα τελευταία χρόνια η πρωτεύουσα βρίσκεται στο επίκεντρο μιας έντονης επενδυτικής και αναπτυξιακής δραστηριότητας. Νέες οικιστικές αναπτύξεις, ανακαινίσεις και επαναχρήσεις κτιρίων, επενδύσεις σε γραφεία και τουριστικές υποδομές, αλλά και σημαντικά έργα υποδομών μετασχηματίζουν σταδιακά την εικόνα της πόλης.
Την ίδια στιγμή, όμως, αυξάνονται οι πιέσεις στην καθημερινότητα των κατοίκων.
Η στεγαστική κρίση, το κυκλοφοριακό, η έλλειψη επαρκούς δημόσιου και πράσινου χώρου, η κλιματική αλλαγή, η πίεση από την τουριστική ανάπτυξη, η ανάγκη εκσυγχρονισμού των υποδομών και η διατήρηση της ταυτότητας της πόλης συνθέτουν ένα σύνθετο αστικό πρόβλημα.
Τα ζητήματα αυτά βρέθηκαν στο επίκεντρο της συζήτησης για τη σύγχρονη Αθήνα στο συνέδριο του «Βήματος».
Πίσω όμως από τις επιμέρους προκλήσεις αναδεικνύονται δύο βαθύτερα ζητήματα:
Η υπερσυγκέντρωση πληθυσμού και οικονομικής δραστηριότητας στην Αθήνα και η στεγαστική κρίση.
Δύο προβλήματα που συνδέονται μεταξύ τους και που απαιτούν μια ευρύτερη στρατηγική για την πόλη αλλά και για ολόκληρη τη χώρα.
Η Αθήνα συγκεντρώνει τις ευκαιρίες
Η Ελλάδα εξακολουθεί να χαρακτηρίζεται από έντονη γεωγραφική συγκέντρωση.
Η Αθήνα και η Αττική αποτελούν τον βασικό οικονομικό, διοικητικό και επιχειρηματικό πόλο της χώρας. Εργασία, επιχειρήσεις, πανεπιστήμια, υπηρεσίες υγείας, δημόσιες υπηρεσίες, πολιτισμός και επενδύσεις συγκεντρώνονται σε μεγάλο βαθμό στην πρωτεύουσα.
Το αποτέλεσμα είναι ένας αυτοτροφοδοτούμενος κύκλος.
Όσο περισσότερες ευκαιρίες συγκεντρώνονται στην Αθήνα, τόσο περισσότεροι άνθρωποι έχουν λόγο να μετακινηθούν προς αυτήν. Όσο αυξάνεται ο πληθυσμός και η ζήτηση, τόσο μεγαλώνει η πίεση στην αγορά κατοικίας, στις μεταφορές και στις υποδομές.
Η Αθήνα μεγαλώνει, αλλά μαζί της μεγαλώνει και το κόστος της συγκέντρωσης.
Η αποκέντρωση δεν σημαίνει να «αδειάσει» η Αθήνα
Η συζήτηση για την αποκέντρωση δεν μπορεί να περιορίζεται στην ανάγκη να φύγει πληθυσμός από την πρωτεύουσα.
Για να υπάρξει πραγματική αποκέντρωση, πρέπει να υπάρχουν πραγματικές εναλλακτικές.
Ισχυρά περιφερειακά αστικά κέντρα, θέσεις εργασίας, πανεπιστήμια, σύγχρονες υποδομές, υπηρεσίες υγείας, ψηφιακές υποδομές και ποιοτική κατοικία μπορούν να δημιουργήσουν ένα διαφορετικό μοντέλο ανάπτυξης.
Η Θεσσαλονίκη, η Πάτρα, το Ηράκλειο, η Λάρισα, ο Βόλος, η Αλεξανδρούπολη, τα Χανιά, τα Ιωάννινα και άλλα περιφερειακά κέντρα μπορούν να αποκτήσουν μεγαλύτερο ρόλο σε μια πιο πολυκεντρική Ελλάδα.
Το ζητούμενο δεν είναι να αποδυναμωθεί η Αθήνα.
Είναι να πάψει η Αθήνα να είναι η μοναδική επιλογή.
Η στεγαστική κρίση δεν είναι μόνο πρόβλημα ακινήτων
Η δεύτερη μεγάλη πρόκληση είναι η κατοικία.
Η άνοδος των τιμών αγοράς και των ενοικίων έχει καταστήσει τη στέγαση έναν από τους σημαντικότερους παράγοντες που επηρεάζουν την οικονομική και κοινωνική ζωή της πόλης.
Ιδιαίτερα οι νεότερες γενιές βρίσκονται αντιμέτωπες με μια δύσκολη εξίσωση: υψηλότερο κόστος κατοικίας, περιορισμένη προσφορά και ανάγκη να βρίσκονται σχετικά κοντά στους χώρους εργασίας τους.
Η απόσταση ανάμεσα στο «πού μπορώ να εργαστώ» και στο «πού μπορώ να κατοικήσω» μεγαλώνει.
Και όταν αυτή η απόσταση μεγαλώνει, αυξάνονται ταυτόχρονα οι μετακινήσεις, η κυκλοφοριακή συμφόρηση, η κατανάλωση ενέργειας και η πίεση στις υποδομές.
Γι' αυτό η στεγαστική κρίση δεν είναι μόνο πρόβλημα του real estate. Είναι πρόβλημα οικονομικής, κοινωνικής και χωρικής πολιτικής. Δεν αρκεί να χτίσουμε περισσότερα σπίτια
Η αύξηση της προσφοράς κατοικίας είναι απαραίτητη, αλλά δεν είναι η μοναδική απάντηση.
Η Αθήνα διαθέτει ένα μεγάλο υφιστάμενο κτιριακό απόθεμα. Παλαιά διαμερίσματα, κενά κτίρια γραφείων, εγκαταλελειμμένα ακίνητα και κτίρια που δεν εξυπηρετούν πλέον την αρχική τους χρήση μπορούν να επανέλθουν στην αγορά.
Η ανακαίνιση και η adaptive reuse μπορούν να δημιουργήσουν νέο οικιστικό απόθεμα, περιορίζοντας παράλληλα την ανάγκη για συνεχή επέκταση της πόλης.
Νέα μοντέλα, όπως το Build-to-Rent, μπορούν επίσης να συμβάλουν στη δημιουργία μιας πιο οργανωμένης αγοράς μακροχρόνιας μίσθωσης.
Όμως υπάρχει και μια βαθύτερη διάσταση.
Δεν μπορείς να αντιμετωπίσεις αποτελεσματικά το στεγαστικό πρόβλημα της Αθήνας όταν συνεχίζεις να συγκεντρώνεις τις θέσεις εργασίας και τις ευκαιρίες σε μία μόνο μητροπολιτική περιοχή.
Η στεγαστική πολιτική και η πολιτική αποκέντρωσης πρέπει επομένως να αντιμετωπιστούν ως δύο πλευρές του ίδιου ζητήματος.
Το κυκλοφοριακό είναι και πολεοδομικό πρόβλημα
Η κυκλοφοριακή συμφόρηση είναι ένα από τα πιο διαχρονικά προβλήματα της Αθήνας. Δεν αφορά όμως μόνο τον χρόνο που χάνεται στους δρόμους. Αφορά και τον τρόπο με τον οποίο χρησιμοποιείται ο δημόσιος χώρος.
Πόσο χώρο καταλαμβάνουν τα αυτοκίνητα και πόσο οι πεζοί; Πόσο πράσινο υπάρχει στις γειτονιές; Πόσο ασφαλής είναι η μετακίνηση με ποδήλατο; Πόσο εύκολη είναι η πρόσβαση ενός ηλικιωμένου, ενός παιδιού ή ενός ανθρώπου με αναπηρία;
Η Αθήνα χρειάζεται καλύτερες δημόσιες συγκοινωνίες, αποτελεσματικότερη διασύνδεση των μέσων μεταφοράς και έναν επανασχεδιασμό του δημόσιου χώρου με επίκεντρο τον άνθρωπο.
Το κυκλοφοριακό δεν είναι μόνο ζήτημα μεταφορών.
Είναι ζήτημα πολεοδομικού σχεδιασμού και ποιότητας ζωής.
Η κλιματική αλλαγή αλλάζει τον σχεδιασμό της πόλης
Η κλιματική αλλαγή αποτελεί πλέον βασική παράμετρο για τον σχεδιασμό της Αθήνας.
Οι υψηλές θερμοκρασίες και το φαινόμενο της θερμικής νησίδας, οι έντονες βροχοπτώσεις και οι πιέσεις στις υποδομές απαιτούν μια διαφορετική προσέγγιση.
Περισσότερο πράσινο, σκίαση, κατάλληλα υλικά, ενεργειακά αποδοτικά κτίρια, φυσικές λύσεις και καλύτερη διαχείριση των υδάτων πρέπει να ενσωματώνονται στον σχεδιασμό από την αρχή.
Η κλιματική ανθεκτικότητα δεν μπορεί να αποτελεί ένα πρόσθετο χαρακτηριστικό ενός project.
Πρέπει να αποτελεί βασικό στοιχείο του urban planning.
Ο δημόσιος χώρος και η ποιότητα της γειτονιάς
Η ποιότητα μιας πόλης δεν κρίνεται μόνο από τα μεγάλα έργα. Κρίνεται στην καθημερινότητα της γειτονιάς.
Ένας δρόμος με δέντρα, μια πλατεία, ένας ασφαλής πεζόδρομος, ένας χώρος για παιδιά ή ένα μικρό πάρκο μπορούν να επηρεάσουν άμεσα την ποιότητα ζωής.
Η Αθήνα χρειάζεται περισσότερους δημόσιους χώρους, αλλά κυρίως χρειάζεται καλύτερους δημόσιους χώρους.
Χώρους προσβάσιμους, ασφαλείς, πράσινους και σχεδιασμένους με βάση τις ανάγκες των ανθρώπων που τους χρησιμοποιούν.
Τουρισμός: ανάπτυξη με ισορροπία
Η τουριστική ανάπτυξη έχει συμβάλει σημαντικά στην οικονομία της Αθήνας και έχει ενισχύσει την εξωστρέφεια της πόλης.
Ταυτόχρονα, δημιουργεί πιέσεις στην κατοικία, στις χρήσεις γης και στη λειτουργία ορισμένων γειτονιών. Η πρόκληση δεν είναι να επιλέξουμε ανάμεσα στον τουρισμό και στους κατοίκους.
Είναι να βρεθεί η σωστή ισορροπία.
Η Αθήνα πρέπει να παραμείνει ελκυστικός προορισμός χωρίς να πάψει να είναι μια ζωντανή πόλη για τους μόνιμους κατοίκους της.
Real estate: από το property value στο urban value
Η ανάπτυξη του real estate αποτελεί σημαντικό μοχλό για την Αθήνα. Η επόμενη φάση, όμως, απαιτεί μια διαφορετική προσέγγιση.
Η επιτυχία ενός έργου δεν μπορεί να μετριέται αποκλειστικά από την απόδοση ή την αξία του ακινήτου. Πρέπει να εξετάζεται και η αξία που δημιουργεί για την περιοχή.
Βελτιώνει τον δημόσιο χώρο; Δημιουργεί νέες χρήσεις; Αναβαθμίζει το περιβάλλον; Αξιοποιεί ένα εγκαταλελειμμένο κτίριο; Δημιουργεί κατοικίες ή θέσεις εργασίας;
Αυτό είναι το urban value.
Και μπορεί να αποτελέσει το επόμενο βήμα για την ελληνική αγορά ακινήτων: από την ανάπτυξη μεμονωμένων ακινήτων στην ανάπτυξη ολόκληρων περιοχών.
Μια Αθήνα μέσα σε μια πιο ισορροπημένη Ελλάδα
Η Αθήνα θα παραμείνει ο σημαντικότερος οικονομικός και επιχειρηματικός πόλος της χώρας αν και αρκετές βιομηχανίες και εργοστάσια θα μετακινηθούν προς επαρχία λόγω κόστους,
Το ζητούμενο είναι να δημιουργηθεί ένα πιο ισορροπημένο μοντέλο ανάπτυξης.
Μια Ελλάδα με περισσότερα ισχυρά αστικά κέντρα, καλύτερες συνδέσεις μεταξύ τους, περισσότερες θέσεις εργασίας στην περιφέρεια και επαρκή στεγαστική προσφορά μπορεί να μειώσει σταδιακά την πίεση στην πρωτεύουσα.
Και ταυτόχρονα να δημιουργήσει νέες ευκαιρίες ανάπτυξης εκτός Αθήνας.
Το μεγάλο στοίχημα του 2035
Η συζήτηση για την Αθήνα του 2035 δεν πρέπει να περιοριστεί στο πόσους δρόμους θα κατασκευάσουμε, πόσα νέα κτίρια θα ανεγερθούν ή πόσα τετραγωνικά μέτρα θα αναπτυχθούν.
Το ουσιαστικό ερώτημα είναι πού θα ζουν, πού θα εργάζονται και πώς θα μετακινούνται οι άνθρωποι της επόμενης γενιάς.
Η λύση στη στεγαστική κρίση δεν βρίσκεται μόνο στην κατασκευή περισσότερων κατοικιών.
Και η λύση στην υπερσυγκέντρωση δεν βρίσκεται απλώς στο να ζητάμε από τους ανθρώπους να φύγουν από την Αθήνα.
Χρειάζεται ένα νέο μοντέλο ανάπτυξης:
Λιγότερη συγκέντρωση, περισσότερα ισχυρά αστικά κέντρα, περισσότερες επιλογές κατοικίας, καλύτερες υποδομές και υψηλότερη ποιότητα ζωής.
Η Αθήνα δεν χρειάζεται να μικρύνει.
Χρειάζεται όμως να πάψει να είναι η μόνη πόλη στην οποία συγκεντρώνεται το μέλλον της χώρας.
Γιατί η Αθήνα του 2035 δεν θα κριθεί μόνο από το πώς θα αναπτύξουμε την πρωτεύουσα, αλλά και από το αν θα καταφέρουμε να δημιουργήσουμε μια Ελλάδα στην οποία δεν θα είναι απαραίτητο να ζεις στην Αθήνα για να έχεις πρόσβαση στις ευκαιρίες.
* Δημήτρης Πασχαλέρης, B.Sc. (Econ), M.Sc.Management Science, DIC / Ειδικός Συνεργάτης, WIP Architecture & Urban Planning.
Ακολουθήστε το Business Daily στο Google news
