Αυξητική τάση στην αγορά ακινήτων logistics, άνοδο στη ζήτηση για «πράσινα» κτήρια γραφείων και πίεση σε επαγγελματικούς χώρους και στα καταστήματα λιανικής: η πανδημία αλλάζει άρδην την εικόνα τις αγοράς ακινήτων, δημιουργώντας νέους κερδισμένους.
Έρευνα της εταιρείας παροχής υπηρεσιών συμβουλευτικής σε ακίνητα Cerved Property Services που ανήκει στον διεθνή Ιταλικό όμιλο Cerved Group σημειώνει πώς πανδημία επέφερε σημαντική στροφή των καταναλωτικών συνηθειών προς τις αγορές μέσω διαδικτύου, επηρεάζοντας ακολούθως και την ανάγκη των εταιρειών για μεγάλους χώρους logistics.
Επιπρόσθετα η σταδιακή ενίσχυση του γεωπολιτικού ρόλου της Ελλάδας στην Αν. Μεσόγειο προκάλεσε ισχυρή ζήτηση από μεγάλους πολυεθνικούς ομίλους για την μεταφορά, αποθήκευση και διανομή των προϊόντων τους στην χώρα μας. Κατά το 2019 οι μισθωμένοι χώροι logistics έφθασαν τα 245.000 τ.μ έναντι 241.000 τ.μ κατά το 2018.
Το Θριάσειο συγκεντρώνει το 68% της ζήτησης για μισθωμένους χώρους logistics με αποτέλεσμα να εκτιμάται ότι κατά το 2020 προστέθηκαν νέοι χώροι 100.000 τ.μ ενώ το 2021 αναμένεται να εγκατασταθούν άλλα 100.000 τμ. χώρων αποθήκευσης. Όσον αφορά το επενδυτικό ενδιαφέρον για τους χώρους logistics αυτό δεν προέρχεται μόνον από τους θεσμικούς επενδυτές της ευρύτερης αγοράς ακινήτων αλλά και τις μεγάλες εγχώριες και πολυεθνικές εταιρείες.
Η σημαντική ενίσχυση της διεθνούς ζήτησης σε χώρους logistics και κατά την περίοδο της πανδημίας προέρχεται και από τα δεδομένα της μεγάλης μεγέθυνσης των on line αγορών. Έτσι στην Ευρώπη το ποσοστό αυτό έφθασε στο 16% έναντι 14,5 % στις ΗΠΑ και 27% στην Κίνα.
Εξάλλου όπως έγραφε το BusinessDaily, στην Ελλάδα υπήρξε μαζική στροφή των επενδυτών ακινήτων προς αποθηκευτικούς χώρους. Τα logistics ήταν και ο μοναδικός τομέας του real estate που πέρυσι κατέγραψε άνοδο καθώς οι επενδύσεις σε κτήρια γραφείων υποχώρησαν πανευρωπαϊκά κατά 28,5% στα 88,6 δισ. ευρώ. Μείωση κατά 20,3% κατέγραψαν οι επενδύσεις σε καταστήματα, κ.α. που έφτασαν τα 33,1 δισ. ευρώ. Ωστόσο και στον τομέα της λιανικής υπήρξε κινητικότητα καθώς αρκετοί επενδυτές αναζητούσαν, όπως συμβαίνει και στην Ελλάδα, χαρτοφυλάκια ακινήτων που στεγάζουν πολυκαταστήματα ή αποθήκες καταστημάτων τροφίμων, ενός κλάδου που έμεινε αλώβητος από την πανδημία.
Σύμφωνα με την Prosperty, τα κέντρα αποθήκευσης και διανομής (logistics centers) ή κτήρια που θα μπορούσαν να αλλάξουν χρήση σε logistics centers ή οικόπεδα που θα μπορούσαν να κατασκευαστούν logistics centers, είναι η πιο ευνοημένη κατηγορία ακινήτων αυτή την περίοδο, μιας και ανεβαίνει κατακόρυφα η ζήτησή τους, λόγω της σημαντικής αύξησης του ηλεκτρονικού εμπορίου, ώστε οι αλυσίδες εφοδιασμού να ενισχύσουν την αποτελεσματικότητά τους.
Το ενδιαφέρον είναι μεγάλο τόσο για μικρές επιφάνειες (500 έως 2.000 τ.μ.) στις παρυφές ή μέσα στις πόλεις, όσο και για μεγάλες επιφάνειες (άνω των 10.000 τ.μ.), με τον Ασπρόπυργο και την Μαγούλα να παραμένουν στο επίκεντρο του ενδιαφέροντος των επενδυτών. Όπως σημειώνει η εταιρεία, το ενδιαφέρον αυξάνεται όχι μόνο σε Αθήνα και Θεσσαλονίκη, αλλά κατ’ αναλογία στο σύνολο της επικράτειας, τόσο από παρόχους υπηρεσιών 3PL, καθώς και από super market, εταιρείες ηλεκτρικών συσκευών και επιχειρήσεις εμπορίας άλλων προϊόντων.
Στους κερδισμένους οι επενδυτές σε «πράσινα» κτήρια
Η έρευνα της Cerved Property Services καταγράφει πως κατά το 2020 καταγράφηκαν νέες μακροχρόνιες μισθώσεις 70.000-80.000 τ.μ. Αναφορικά με τα νέα πράσινα πρότυπα λειτουργίας των κτηρίων παρατηρείται μειωμένη προσφορά χώρων με αποτέλεσμα την σημαντική αύξηση των μισθωμάτων. Όσον αφορά την εκτίμηση για το 2021 η προσθήκη νέων βιοκλιματικών γραφειακών χώρων θα προσεγγίσει τα 90.000 τ.μ.
Μάλιστα όπως έγραφε και παλαιότερα το Business Daily, πάνω από 375.500 τ.μ. ποιοτικών γραφειακών χώρων βρίσκονται υπό κατασκευή ή έχουν πρόσφατα εισέλθει στην αγορά της Αθήνας, καθώς η ζήτηση για εγκαταστάσεις υψηλών προδιαγραφών παραμένει ισχυρή παρά την πανδημία.
Σύμφωνα με στοιχεία από την Arbitrage Real Estate και την DCarbon, τα περισσότερα καινούργια γραφεία που βγαίνουν στην αγορά βρίσκονται στο κέντρο της Αθήνας, το Μαρούσι και τον Πειραιά και θα λάβουν «πράσινη» πιστοποίηση.
«Οι κατασκευές νέων κτηρίων έχουν μείνει πίσω και γενικά είναι περιορισμένα τα νέα κτήρια που προστέθηκαν τα τελευταία χρόνια στην αγορά», τονίζει ο Κωνσταντίνος Μαρκογιαννάκης, Head of Valuation & Advisory στην Arbitrage Real Estate, σε δηλώσεις του στο Business Daily.
«Ωστόσο, όλα τα νέα κτήρια πληρούν υψηλές προδιαγραφές βιωσιμότητας και η τάση των "πράσινων" κτηρίων, η οποία εμφανίστηκε τα τελευταία 5-6 χρόνια, συνεχίζεται με αυξανόμενο ρυθμό», προσθέτει ο ίδιος.
Η αύξηση των πράσινων πιστοποιημένων κτηρίων
Στελέχη της αγοράς επισημαίνουν ότι οι πολυεθνικές συνήθως αναζητούν δυναμικούς και ευέλικτους χώρους, οι οποίοι προάγουν τη συνεργασία και την αλληλεπίδραση, εστιάζοντας στην ευρυχωρία και τους χώρους ψυχαγωγίας καθώς και τους υπαίθριους χώρους συναντήσεων.
Ανάμεσα στα γραφεία που πληρούν πολλά από αυτά τα κριτήρια είναι ο Πύργος του Πειραιά, το Piraeus Port Plaza, τα γραφεία και studio της Cosmote TV (ολοκληρώθηκε το 2019). Σημειώνεται ότι και τα τρία έργα ανήκουν στην Dimand Real Estate Development.
Αλλάζει η εικόνα στην αγορά επαγγελματικών χώρων
Σύμφωνα με στοιχεία της Τράπεζας της Ελλάδος οι μέσες τιμές των γραφειακών χώρων κατέγραψαν αύξηση της τάσης του 4,2% σε σχέση με το 2018. Το 74% των εταιρειών επενδύσεων σε ακίνητη περιουσία έχουν τοποθετήσεις σε γραφειακούς χώρους. Η αγορά αυτή πάντως θα χρειασθεί να επαναξιολογηθεί όταν οι επιχειρήσεις, μετά την πανδημία Covid-19, επανέλθουν στην ομαλότερη λειτουργία. Εάν το ποσοστό της τηλεργασίας παραμείνει υψηλό θα τεθούν νέοι κανόνες στην αγορά και στον τρόπο λειτουργίας των γραφείων. Όμως στην κατηγορία των γραφειακών χώρων υψηλών προδιαγραφών θα υπάρχει σταθεροποίηση των τιμών των αποδόσεων και των μισθωμάτων, λόγω της έλλειψης σύγχρονων γραφειακών χώρων.
Όπως αναφέρεται στην έκθεση της Cerved Property Services, η πανδημία επέφερε σταδιακά διαρθρωτικές αλλαγές στην αγορά εργασίας. Έτσι, στο επίπεδο των 27 χωρών μελών της ΕΕ το ποσοστό τηλεργασίας, προ Covid-19, βρισκόταν μόλις στο 5,4% ενώ με την εξέλιξη της πανδημίας το ποσοστό αυτό αυξήθηκε εντυπωσιακά. Επίσης σημαντική επίπτωση στην αγορά γραφειακών χώρων μπορεί να επιφέρει το γεγονός ότι ποσοστό 26% των εταιρειών που εφάρμοσαν την εξ αποστάσεως εργασία θα την επεκτείνουν σε όλους τους εργαζομένους μετά την ολοκλήρωση του κύκλου αυτής της πανδημίας. Ήδη έρευνα για την αγορά γραφειακών χώρων προττάσει ότι μία εταιρεία με 250 απασχολούμενους σε τηλεργασία θα αποταμιεύσει περί τα 30.000 ευρώ μόνον από τα μειωμένα μισθώματα που θα καταβάλει για τα γραφεία της.
Διαθεσιμότητα γραφειακών χώρων
Κατά το 2020 η ζήτηση για παλαιότερης τεχνολογίας κτήρια γραφείων ήταν ιδιαίτερα χαμηλή με αποτέλεσμα οι ελεύθεροι προς ενοικίαση γραφειακοί χώροι, στην ευρύτερη Περιφέρεια της Αττικής, να φθάσουν στο 8,6% επί του συνόλου των διαθέσιμων χώρων για επαγγελματική χρήση.
Εν τούτοις σε ζώνες με σημαντική συγκέντρωση ποιοτικών χώρων γραφείων όπως ο άξονας γύρω από την Λεωφόρο Κηφισίας έως την ευρύτερη περιοχή των Βορείων Προαστίων η διαθεσιμότητα γραφειακών χώρων προς ενοικίαση περιορίσθηκε στο 6,76%. Αντίθετα σε κτήρια με πιο σύγχρονα πρότυπα κατασκευής τους οι ελεύθεροι, προς ενοικίαση, χώροι δεν ξεπέρασαν το 5%. Οι αποδόσεις γραφείων σύγχρονων προδιαγραφών στο κέντρο της Αθήνας και στους βασικούς άξονες συγκέντρωσης γραφείων έχουν σταθεροποιητικές τάσεις και κινήθηκαν κατά κανόνα στο 7%, ενώ σε σπάνιες περιπτώσεις καταγράφηκαν χαμηλότερες αποδόσεις.
Μεγάλη η πίεση στα καταστήματα λιανικής
Στο νέο περιβάλλον της αγοράς λόγω της πανδημίας, δεν ευνοούνται οι χώροι καταστημάτων λιανικής. Αρκετές εταιρείες με καταστήματα σε προβεβλημένα σημεία λιανικής διαπραγματεύονται την προσαρμογή των μισθωμάτων που πληρώνουν σε χαμηλότερα επίπεδα. Το νέο μάλιστα μοντέλο που τείνει να επικρατήσει είναι οι μισθώτριες εταιρείες να διαπραγματεύονται τα μισθώματα ως ποσοστό του κύκλου εργασιών τους.