Ο χάρτης των νεόδμητων κατοικιών: Πώς διαμορφώνονται οι τιμές

Ανοδική παραμένει η τάση στην αγορά νεόδμητων ακινήτων στην Αττική, ενώ οι ζητούμενες τιμές παραμένουν «τσουχτερές» με πρωταθλήτριες περιοχές την Κάτω Γλυφάδα και το Κέντρο της Βούλας, όπου φτάνουν στα 8.000 ευρώ / τ.μ.. Η μικρή διαθεσιμότητα νεόδμητων κατοικιών, σε συνάρτηση με τις αυξήσεις των τιμών στα οικοδομικά κρατούν τις ζητούμενες τιμές πώλησης σε υψηλά επίπεδα.

Ο μεγαλύτερος αριθμός νεόδμητων ακινήτων (70-110τμ) κατασκευής μετά το 2018 σε σχέση με το σύνολο των νεόδμητων ακινήτων στο Ν. Αττικής του ιδίου έτους κατασκευής, καταγράφεται στα Κεντρικά & Νότια Προάστια (Νέα Σμύρνη, Γλυφάδα, Βούλα, Ηλιούπολη, Άλιμο, Παλαιό Φάληρο κλπ)

Τις υψηλότερες τιμές διατηρούν η Γλυφάδα στην περιοχή Γκολφ με 6.800 ευρώ/τ.μ., το Κάτω Ελληνικό με 6.000 ευρώ/τ.μ., η Βάρκιζα με 5.700 ευρώ/τ.μ., ο 'Αλιμος με 4.600 ευρώ/τ.μ., το Νέο Ψυχικό με 4.400 ευρώ/τ.μ., το Χαλάνδρι με 3.770, τα Βριλήσσια με 3.700 ευρώ/τ.μ., το Γκάζι και η Αγία Παρασκευή με 3.600 ευρώ/τ.μ., καθώς και το Παγκράτι που καταγράφει ανώτατη ζητούμενη τιμή στα 3.500 ευρώ/τ.μ.

Στα Βόρεια & Ανατολικά Προάστια, ο μεγαλύτερος αριθμός νεόδμητων ακινήτων κατασκευής μετά το 2018, καταγράφεται στο Ηράκλειο, στα Βριλήσσια, στο Μαρούσι και στο Χαλάνδρι, σε αντίθεση με την Κηφισιά και τον Γέρακα που δεν διαθέτουν μεγάλη διαθεσιμότητα.  Στα Κεντρικά & Δυτικά Προάστια, ο μεγαλύτερος αριθμός νεόδμητων ακινήτων κατασκευής μετά το 2018 καταγράφεται στην Πετρούπολη, στο Περιστέρι και στο Γαλάτσι.  

Σύμφωνα με τον πρόεδρο του Πανελλαδικού Δικτύου E-Real Estates, Θεμιστοκλή Μπάκα, η έντονη οικοδομική δραστηριότητα μπορεί να εξηγηθεί τόσο λόγω της αναστολής του Φ.Π.Α 24% στις νέες οικοδομές και πυροδότησε τον κατασκευαστικό κλάδο, όσο και λόγω του έντονου επενδυτικού ενδιαφέροντος που καταγράφεται για νεόδμητα διαμερίσματα, παρότι, όπως υπογραμμίζει, για περισσότερα από 10 έτη στη χώρα μας είχαμε σχεδόν «ξεχάσει» τον όρο νεόδμητο διαμέρισμα.

Όπως σχολιάζει, η αυξητική τάση των νέων ιδιωτικών οικοδομικών αδειών πρόκειται να συνεχιστεί και το επόμενο διάστημα, ενώ με τη λήξη της πανδημίας και την ευκολότερη μετακίνηση του πληθυσμού και σε συνάρτηση των φορολογικών κινήτρων σε ξένους επενδυτές (συνταξιούχοι, Non-Dom κλπ), θα ενισχυθεί ο κλάδος της κτηματαγοράς με εισροή ξένων κεφαλαίων.

Παράλληλα, όπως επισημαίνει οι αγγελίες νεόδμητων ακινήτων προς πώληση με τα παραπάνω χαρακτηριστικά κατακλύζουν τα portal αγγελιών, αλλά πολλές φορές ένα διαμέρισμα μπορεί να έχει εγγραφεί – καταχωρηθεί 2-3-4 ή/και περισσότερες φορές από διαφορετικό διαχειριστή (μεσίτη, κατασκευαστή, ιδιοκτήτη κλπ.) για την πώλησή του. Άρα ο πραγματικός αριθμός διαθέσιμων ακινήτων είναι αρκετά μικρότερος.

Μεγάλες αποκλίσεις κατώτατης και ανώτατης ζητούμενης τιμής

Οι περισσότεροι κατασκευαστές ακόμη και στα «hot» προάστια της Αττικής προσπαθούν να πουλήσουν ή/και να κλείσουν μέσω προκαταβολής τα νεόδμητα διαμερίσματα από τα σχέδια μέσω φωτορεαλιστικών, διασφαλίζοντας έτσι ρευστότητα για την ανέγερση του έργου – πολυκατοικίας αλλά ταυτόχρονα να «μετρήσουν» στη πράξη την ζήτηση για αγορά νεόδμητου ακινήτου στις ζητούμενες – αρχικές τιμές πώλησης.

Όπως σημειώνει ο κ. Μπάκας, ο λόγος που καταγράφεται μεγάλη διαφορά ανάμεσα στην κατώτατη και την ανώτατη ζητούμενη τιμή πώλησης, είναι, διότι, είτε ο κατασκευαστής είχε αγοράσει το οικόπεδο πριν 4-5-6 χρόνια που οι τιμές ήταν πολύ χαμηλές σε σχέση με τα τέλη του 2018, αρχές του 2019,  ή έχει «κλείσει» σε καλό ποσοστό αντιπαροχής το οικόπεδο από τον οικοπεδούχο χωρίς να πιέζεται χρονικά για την αποπεράτωση ή/και έχει ήδη προβεί σε αποπεράτωση πριν τη ραγδαία αύξηση τιμών των υλικών.

«Παράλληλα μην ξεχνάμε ότι, όταν κλείνεις – δίνεις προκαταβολή για αγορά διαμερίσματος από τα σχέδια (σε μεγάλο ποσοστό των αγγελιών, οι πωλήσεις πραγματοποιούνται μέσω φωτορεαλιστικών), χωρίς να έχει ανεγερθεί ή/και ολοκληρωθούν όλες οι εργασίες, η τιμή πώλησης είναι πάντα χαμηλότερη, ιδιαίτερα αν ο κατασκευαστής δεν έχει πουλήσει το μεγαλύτερο ποσοστό των διαμερισμάτων της πολυκατοικίας. Σημαντικός παράγοντας διαμόρφωσης της τιμής αποτελεί η ποιότητα κατασκευής, η τοποθεσία, η θέα και αν διατίθεται μαζί με το διαμέρισμα χωρίς επιπλέον κόστος αγοράς, ξεχωριστή αποθήκη και parking», εξηγεί ο κ. Μπάκας.

Πηγή/Επεξεργασία: Ιστοσελίδες Αγγελιών / Πανελλαδικό Δίκτυο E-Real Estates, Διαμερίσματα 70-110τμ 1^ου ορόφου, έτος κατασκευής από το 2018. Oι τιμές διαμορφώνονται βάση της διαθεσιμότητας.