Επενδυτική... φρενίτιδα σε ακίνητα εισοδήματος

Σημαντικές προβλέπεται να είναι οι αυξήσεις των τιμών ενοικίασης σύγχρονων γραφειακών χώρων, αλλά και καταστημάτων σε δημοφιλείς εμπορικές «πιάτσες», κατά την διάρκεια του 2020. Σύμφωνα με στελέχη της αγοράς ακινήτων, η σταθερή άνοδος της ζήτησης από επιχειρήσεις κι εμπορικές αλυσίδες, τόσο εγχώριες, όσο και διεθνείς, όπως επίσης και το γεγονός ότι η προσφορά όχι μόνο δεν αυξάνεται, αλλά αντιθέτως συνεχώς μειώνεται, συνηγορούν υπέρ της κατακόρυφης ανόδου των τιμών.

Μάλιστα, όπως αποδεικνύεται από την «φρενίτιδα» αγορών ακινήτων εισοδήματος (κυρίως γραφεία και καταστήματα) κατά το 2019, την ίδια άποψη συμμερίζονται και οι επικεφαλής των επενδυτικών εταιρειών ακινήτων, αλλά και των ξένων επενδυτικών funds, που δεν δίστασαν να καταβάλουν σημαντικά ποσά, συχνά υψηλότερα της εκτιμηθείσας αξίας, ακριβώς επειδή προσβλέπουν στην μελλοντική αύξηση των εισοδημάτων από ενοίκια κι επομένως και των αποδόσεων των ακινήτων που αποκτήθηκαν.

Όπως σημειώνουν μάλιστα άνθρωποι της αγοράς, τα ακίνητα στα οποία λήγουν σύντομα οι υφιστάμενες μισθώσεις, ή όπου είναι εύκολη η αποχώρηση του σημερινού ενοίκου, έχουν πωληθεί σε σημαντικά υψηλότερες τιμές, ακριβώς επειδή εκτιμάται ότι οι νέες συμφωνίες θα είναι σαφώς πιο προσοδοφόρες. Πρόκειται για μια σαφή αντιστροφή της τάσης που κυριάρχησε στην αγορά επί χρόνια, δηλαδή της επαναδιαπραγμάτευσης των μισθώσεων προς τα κάτω, λόγω της οικονομικής κρίσης.

Συνολικά, σύμφωνα με την Τράπεζα της Ελλάδος, υπολογίζεται ότι κατά το φετινό 11μηνο, επενδύθηκαν περί τα 400 εκατ. ευρώ για την αγορά ακινήτων εισοδήματος, ενώ επιπλέον 200 εκατ. ευρώ αφορούν σε δρομολογημένες περαιτέρω επενδύσεις, οι οποίες θα ολοκληρωθούν και τυπικά τις προσεχείς εβδομάδες, ήτοι συνολικά 600 εκατ. ευρώ. Πάνω από το 50% των επενδύσεων των εταιρειών επενδύσεων σε ακίνητη περιουσία (ΑΕΕΑΠ), έχουν κατευθυνθεί στην ελληνική αγορά ακινήτων, κυρίως σε γραφεία και καταστήματα στην Αθήνα και την Θεσσαλονίκη, όπως επίσης και για ξενοδοχειακά ακίνητα, σε περιοχές υψηλού τουριστικού ενδιαφέροντος.

Οι προσδοκίες για την σημαντική άνοδο των τιμών ενοικίασης κατά το 2020 τροφοδοτούνται κυρίως από το μέτωπο της προσφοράς. Σύμφωνα με την πρόσφατη ενδιάμεση έκθεση της Τράπεζας της Ελλάδος για την νομισματική πολιτική και με βάση τα πιο πρόσφατα αναλυτικά στοιχεία της ΕΛΣΤΑΤ, κατά το οκτάμηνο του 2019 η οικοδομική δραστηριότητα για νέα γραφεία κατέγραψε μείωση 37,1% σε όρους αριθμού αδειών και 25,7% σε όρους όγκου σε σχέση με την αντίστοιχη περίοδο του 2018. Η μείωση του αριθμού και του όγκου των νέων οικοδομικών αδειών για τα εμπορικά καταστήματα ανήλθε σε 15,4% και 23,3% αντίστοιχα. Εν ολίγοις, παρότι η ζήτηση διατηρείται σε υψηλότερο επίπεδο έναντι του πρόσφατου παρελθόντος, η προσφορά δεν μοιάζει να ακολουθεί, στοιχείο που συνηγορεί υπέρ της προσδοκίας για σημαντική άνοδο των ενοικίων στο άμεσο μέλλον.

Τα ενοίκια... στην ανηφόρα

Εν τω μεταξύ, ήδη οι τιμές ενοικίασης κινούνται ανοδικά. Σύμφωνα με στοιχεία της εταιρείας παροχής υπηρεσιών ακινήτων Proprius, κατά το τρίτο τρίμηνο του 2019, το κόστος ενοικίασης στην Λ. Κηφισίας αυξήθηκε κατά 6% σε 17,5 ευρώ/τ.μ. μηνιαίως. Στην δε περιοχή της Πλ. Συντάγματος, όπου η προσφορά είναι πολύ πιο περιορισμένη, το μέσο μηνιαίο ενοίκιο εκτινάχθηκε κατά 13,5% σε 21 ευρώ/τ.μ. Πολύ πιο συντηρητική είναι η εικόνα από την ΤτΕ, όπου στην Αθήνα, η άνοδος των ενοικίων γραφείων κατά το πρώτο εξάμηνο του 2019 δεν ξεπερνά το 2,5%, ενώ με βάση τα αναθεωρημένα στοιχεία, στο σύνολο του 2018, η μέση αύξηση δεν ξεπέρασε το 2%.

Αντίστοιχα, στην αγορά των εμπορικών καταστημάτων, οι τιμές στην οδό Ερμού αυξήθηκαν κατά 9,6% σε ετήσια βάση, σε 285 ευρώ/τ.μ. Στο Κολωνάκι (Τσακάλωφ), η αύξηση άγγιξε το 11% σε 100 ευρώ/τ.μ. μηνιαίως, ενώ στην Γλυφάδα (Ιω. Μεταξά), τα ενοίκια αυξήθηκαν κατά 12,5% σε 135 ευρώ/τ.μ. Σε ανάλογο μήκος κύματος και η ΤτΕ, η οποία εκτιμά ότι οι τιμές ενοικίασης καταστημάτων στην Αθήνα αυξήθηκαν κατά 10% κατά το φετινό πρώτο εξάμηνο.

Όπως σημειώνει στην ανάλυσή της η ΤτΕ, «κύρια χαρακτηριστικά της αγοράς είναι η ζήτηση ακινήτων εισοδήματος από επενδυτές και η πραγματοποίηση πράξεων με αποδόσεις που συχνά προσεγγίζουν τα επίπεδα του υψηλότερου σημείου του κύκλου της αγοράς πριν από την έναρξη της κρίσης (περίοδος 2005-2007)».

Ωστόσο, σημειώνεται ότι καταρχάς η ζήτηση δεν έχει ακόμα διαχυθεί στη δευτερεύουσα αγορά, δηλαδή σε περιοχές λιγότερο εμπορικές. Επιπλέον, επί του παρόντος, «κινητήριος μοχλός» της αγοράς είναι η ζήτηση από ξένους επενδυτές για την αγορά ακινήτων εισοδήματος με εξασφαλισμένη μίσθωση και απόδοση, όχι δηλαδή η ζήτηση από εγχώριους χρήστες για την μίσθωση νέων χώρων, ή η επέκταση των υφιστάμενων δραστηριοτήτων (ώστε να προκύπτει η ανάγκη για μεγαλύτερους χώρους).