Φωτο: Shutterstock

«Φούσκα» στα ενοίκια κατοικιών μετά το πρωτοφανές ράλι

Ύστερα από δύο συνεχόμενα έτη μεγάλων αυξήσεων, τα ενοίκια έχουν φθάσει σε όρια υπερβολής. Πάνω από 750 ευρώ ζητούνται για ένα διαμέρισμα 80 τ.μ. στο κέντρο της Αθήνας.

Στο «μέτωπο» των ενοικίων θα δοθεί η επόμενη «μάχη» στην αγορά ακινήτων. Μετά την ψήφιση σειράς μέτρων, που θα διευκολύνουν την απορρόφηση του αποθέματος απούλητων κατοικιών, προσφέροντας παράλληλα και οικονομικό κίνητρο για την ανέγερση νέων οικοδομών, παράγοντες της αγοράς ακινήτων ανοίγουν πλέον το επόμενο «μέτωπο», το οποίο αφορά ασφαλώς στα ενοίκια και τις υψηλές τιμές, που καταγράφονται μετά από δύο έτη μεγάλων αυξήσεων.

Το 2018, η μέση αύξηση στην Αττική διαμορφώθηκε σε 7%, ενώ πέρσι, υπολογίζεται ότι η μέση άνοδος προσέγγισε το 10%, με βάση τα στοιχεία των ηλεκτρονικών αγγελιών του δικτύου Spitogatos.gr.

Ωστόσο, υπάρχουν σημεία εντός Αττικής, όπως για παράδειγμα το κέντρο της Αθήνας και τα νότια προάστια, όπου οι αυξήσεις ήταν πολύ υψηλότερες προσεγγίζοντας το 25-30%. Πρόκειται για ένα άνευ προηγουμένου «ράλι», το οποίο δεν καταγράφηκε ούτε κατά την περίοδο πριν την οικονομική κρίση, καθώς τότε, η πλειονότητα των νοικοκυριών προτιμούσε την αγορά ακινήτου και όχι την ενοικίαση, όπως συμβαίνει σήμερα.

Ταυτόχρονα όμως, η απότομη αυτή αύξηση δεν είναι εύκολο να δικαιολογηθεί, τουλάχιστον αν συνεκτιμηθούν δεδομένα, όπως η αγοραστική δύναμη των νοικοκυριών, η οποία δεν έχει αυξηθεί με τον ίδιο ρυθμό, το αντίθετο μάλιστα. Συγκεκριμένα, με βάση τα στοιχεία του ΕΦΚΑ για το 2018, ο μέσος μηνιαίος μικτός μισθός διαμορφώθηκε σε 921,53 ευρώ, υποχωρώντας κατά 0,3%.

Πλέον, σε αρκετές συνοικίες του κέντρου των Αθηνών (ακόμα κι όσες δεν είναι εστιασμένες τόσο στο Airbnb, δηλαδή βρίσκονται εκτός του ιστορικού κέντρου), αλλά και στα νότια προάστια, οι τιμές ενοικίασης είναι υψηλότερες ακόμα και σε σχέση με την προ κρίσης περίοδο. Ειδικότερα, στο κέντρο, το μέσο ζητούμενο ενοίκιο κατά το τέταρτο τρίμηνο του 2019 διαμορφώθηκε σε 9,4 ευρώ/τ.μ., έναντι περίπου 6,5-7,5 ευρώ/τ.μ. που ήταν κατά την περίοδο πριν την κρίση. Δηλαδή, για ένα σπίτι 80 τ.μ. ζητείται ενοίκιο 752 ευρώ, πολύ υψηλότερο από τον κατώτατο μισθό. Αντίστοιχα, στα νότια προάστια κατά το τέταρτο τρίμηνο του 2019, τα ενοίκια διαμορφώθηκαν σε 10,55 ευρώ/τ.μ., έναντι περίπου 8-9 ευρώ/τ.μ. πριν το 2010.

Το θετικό πάντως είναι ότι και στις δύο αυτές ζώνες, τα ενοίκια έχουν αρχίσει να ακολουθούν τροχιά διόρθωσης, καθώς στο μεν κέντρο σημειώθηκε μείωση κατά 5,7%, ενώ στα νότια κατά 0,7%, δείγμα ίσως ότι οι ιδιοκτήτες έχουν αρχίσει να αναθεωρούν τις προσδοκίες τους, διαπιστώνοντας ότι περιορίζουν σημαντικό το ενδιαφέρον των υποψήφιων ενοικιαστών, όταν ζητούν τόσο υψηλά ποσά.

Τα ενοίκια στις μεγάλες πόλεις 

enoikia2019

(πηγή: spitogatos.gr)

 

Σημειωτέον ότι οι τιμές των ενοικίων ακολούθησαν πτωτική πορεία κατά την περίοδο της οικονομικής κρίσης, κυρίως από το 2011 έως το 2015, όταν και υποχώρησαν κατά 40%. Έκτοτε, σημειώθηκε μια σταθεροποίηση, η οποία στη συνέχεια εξελίχθηκε σε άνοδο, ιδίως από το 2017 και μετά, κυρίως χάρη στην ζήτηση για βραχυχρόνιες μισθώσεις, αλλά και τη σταθερά υψηλή ζήτηση από εγχώριους ενοικιαστές.

Σε δύσκολη θέση βρίσκονται ιδίως όσοι ενοικιαστές εγκαταστάθηκαν σε ακίνητα την περίοδο 2014-2015, δηλαδή όταν οι τιμές βρέθηκαν στο κατώτατο σημείο τους, με αποτέλεσμα σήμερα να βρίσκονται ενώπιον αιτημάτων σημαντικών αυξήσεων από την πλευρά των ιδιοκτητών κατά την διαδικασία ανανέωσης των συμβολαίων τους. Εφόσον δεν συναινούν, τότε αρκετοί ιδιοκτήτες σπεύδουν να αναζητήσουν νέους ενοικιαστές.

Φοροελαφρύνσεις στο εισόδημα από ενοίκια

Εν μέσω της σημερινής αυτής κατάστασης στην αγορά, η ΠΟΜΙΔΑ (Πανελλήνια Ομοσπονδία Ιδιοκτητών Ακινήτων) έχει προχωρήσει σε δύο δημόσιες παρεμβάσεις για το ζήτημα των υψηλών τιμών, εντός διαστήματος δύο εβδομάδων.

Σύμφωνα με την Ομοσπονδία, οι υψηλές τιμές και η μειωμένη προσφορά ακινήτων προς ενοικίαση, οφείλεται σε μια σειρά παραγόντων, αρχής γενομένης από την κατάρρευση της οικοδομικής δραστηριότητας κατά 95% τα προηγούμενα χρόνια, την εξαφάνιση της αντιπαροχής, χάρις στην οποία κατασκευάζονταν αρκετά διαμερίσματα με αποκλειστικό στόχο την εκμίσθωση, αλλά και την στροφή των νοικοκυριών προς την ενοικίαση, εν μέρει και λόγω της αδυναμίας των τραπεζών να χορηγήσουν στεγαστικά δάνεια.

Επίσης, σύμφωνα με την ΠΟΜΙΔΑ, ο συμπληρωματικός φόρος του ΕΝΦΙΑ, που αφορά σε όσους κατέχουν ακίνητη περιουσία υψηλότερης των 250.000 ευρώ, υποχρέωσε πολλούς ιδιοκτήτες που εκμεταλλεύονταν πληθώρα ακινήτων, στην πώλησή τους «όσο-όσο», εν μέσω της οικονομικής κρίσης, αδυνατώντας πλέον να τα συντηρήσουν.

Προκειμένου να ενισχυθεί η προσφορά κατοικιών προς ενοικίαση και να υποχωρήσουν τα ενοίκια σε πιο φυσιολογικά επίπεδα, η ΠΟΜΙΔΑ προτείνει την θέσπιση φορολογικών κινήτρων υπέρ των μακροχρόνιων μισθώσεων, αλλά και εις βάρος των βραχυχρόνιων μισθώσεων.

Συγκεκριμένα, η Ομοσπονδία θεωρεί ότι η κυβέρνηση πρέπει να στοχεύσει στις περίπου 20.000 κατοικίες που βρέθηκαν να λειτουργούν παράνομα στις ψηφιακές πλατφόρμες βραχυχρόνιων μισθώσεων, δηλαδή χωρίς να φορολογούνται και χωρίς να έχουν λάβει τον υποχρεωτικό αριθμό μητρώου.

Προκειμένου αυτές να επιστρέψουν άμεσα στην αγορά μακροχρόνιων μισθώσεων, προτείνεται η μείωση του φορολογικού συντελεστή για εισοδήματα από ενοικιάσεις κύριας κατοικίας κατά 10%. Συγκεκριμένα για τα εισοδήματα μέχρι 12.000 ευρώ ετησίως, προτείνεται η μείωση του συντελεστή από 15% σε 5%, ενώ για τα ετήσια εισοδήματα από 12.001 – 35.000 ευρώ, προτείνεται η μείωση του φόρου από το 35% που είναι σήμερα σε 25%.

Όπως σημειώνει η ΠΟΜΙΔΑ, μια τέτοια μείωση θα δημιουργούσε άμεσο κίνητρο επιστροφής στην αγορά κύριας κατοικίας, χιλιάδων διαμερισμάτων που βρίσκονται σήμερα στις βραχυχρόνιες μισθώσεις. Με τον τρόπο αυτό, θα υποχωρήσουν και οι τιμές των ενοικίων. Πάντως, το ενδεχόμενο να υιοθετηθεί μια τέτοια γενναία μείωση του φόρου των ενοικίων από την κυβέρνηση δεν φαίνεται πιθανό επί του παρόντος.

ΣΧΕΤΙΚΑ ΑΡΘΡΑ