Πακέτο νέων διευκρινίσεων σχετικά με τα ισχύοντα στις βραχυχρόνιες μισθώσεις ακινήτων εξέδωσε η ΑΑΔΕ, μετά τις αλλαγές που επήλθαν στον τρόπο λειτουργίας και της φορολόγησής τους, σχετικά με την επιβολή ΦΠΑ, ΤΑΚΚ και Τέλους Παρεπιδημούντων.
Αρχικά η ΑΑΔΕ αποσαφηνίζει ότι ως βραχυχρόνια μίσθωση ορίζεται, από την 1η-1-2024, η μίσθωση ή υπεκμίσθωση ακινήτου διάρκειας έως και 59 ημερών, εφόσον τα ακίνητα εκμισθώνονται επιπλωμένα χωρίς την παροχή οποιασδήποτε υπηρεσίας πλην των κλινοσκεπασμάτων
Άρα, από 1.1.2024 ο χαρακτηρισμός μιας μίσθωσης ως βραχυχρόνιας ή μη είναι ανεξάρτητος από το αν η μίσθωση συνάπτεται ή όχι μέσω ψηφιακής πλατφόρμας.
Διευκρινίζεται, επίσης, ότι το όριο των 59 ημερών αναφέρεται στη διάρκεια κάθε μίσθωσης κι όχι στο σύνολο των ημερών που ένα ακίνητο δύναται να μισθώνεται βραχυχρόνια μέσα στο έτος.
Συνεπώς, δεν εμπίπτουν στο ορισμό της Βραχυχρόνιας Μίσθωσης:
Η μίσθωση ακινήτου με διάρκεια 60 ημερών και άνω, καθώς αυτή θεωρείται μακροχρόνια και υφίσταται υποχρέωση υποβολής Δήλωσης Πληροφοριακών Στοιχείων Μίσθωσης Ακίνητης Περιουσίας.
Η μίσθωση ακινήτου με παροχή επιπλέον υπηρεσιών πέραν των κλινοσκεπασμάτων. Σε αυτήν την περίπτωση, το ακίνητο θεωρείται τουριστικό κατάλυμα και πρέπει να γίνει έναρξη επιχειρηματικής δραστηριότητας στην ΑΑΔΕ.
Παράκαμψη του ορίου των 59 ημερών
Μια άλλη σημαντική διευκρίνιση της ΑΑΔΕ είναι εκείνη που αφορά στην υποχρέωση όσων συνάπτουν βραχυχρόνιες μισθώσεις, μέχρι και 59 ημέρες, εκτός ψηφιακών πλατφορμών, να εγγράφονται στο Μητρώο Ακίνητων Βραχυχρόνιας Διαμονής της ΑΑΔΕ και απόκτησης Αριθμού Μητρώου Ακινήτου (εφεξής ΑΜΑ) καθώς και στην υποβολή Δήλωσης Βραχυχρόνιας Διαμονής.
Το όριο της ενοικίασης έως 59 ημέρες σε έναν πελάτη, μπορεί να παρακαμφθεί, με αναμίσθωση του ακινήτου. Δηλαδή, εφόσον, κατά την διάρκεια της μίσθωσης, συμφωνηθεί η αναμίσθωση του ακινήτου στον ίδιο μισθωτή, η χρονική διάρκεια της αναμίσθωσης, για τον χαρακτηρισμό της μίσθωσης ως βραχυχρόνιας ή μη, εξετάζεται αυτοτελώς.
Για παράδειγμα σε περίπτωση που κατά τη διάρκεια βραχυχρόνιας μίσθωσης από 10.06.2024 μέχρι 30.07.2024 (ημερομηνία αναχώρησης 31.07.2024), ήτοι διάρκειας 51 ημερών, συμφωνηθεί η διαμονή του μισθωτή μέχρι τις 12.08.2024 (ημερομηνία αναχώρησης 13.08.2024), με αποτέλεσμα η συνολική διάρκεια της διαμονής του να ανέρχεται σε 64 ημέρες, θεωρείται ότι έχει συναφθεί δεύτερη μίσθωση από 31.07.2024 έως 12.08.2024, διάρκειας 13 ημερών η οποία είναι επίσης βραχυχρόνια.
Μπορεί πάντως, ένα ακίνητο να διατίθεται και για βραχυχρόνια και για μακροχρόνια μίσθωση, καθώς κάθε περίπτωση αντιμετωπίζεται ανάλογα με τη διάρκειά της.
Δηλαδή αν η διάρκεια είναι 60 ημέρες και άνω θα υποβληθεί Δήλωση Πληροφοριακών Στοιχείων Μίσθωσης Ακίνητης Περιουσίας, ενώ αν είναι έως 59 ημέρες θα υποβληθεί Δήλωση Βραχυχρόνιας Διαμονής.
Πότε επιβάλλεται ΦΠΑ
Ο τρόπος φορολόγησης από πλευράς ΦΠΑ των Βραχυχρόνιων Μισθώσεων αναφορικά με τον ΦΠΑ ταυτίζεται με τον τρόπο φορολόγησης από πλευράς φορολογίας εισοδήματος.
Η Βραχυχρόνια Μίσθωση απαλλάσσεται από τον όταν οι εκμισθωτές είναι φυσικά πρόσωπα που διαθέτουν μέχρι και δύο (2) ακίνητα και υπάγεται σε ΦΠΑ με συντελεστή 13%, όταν οι εκμισθωτές είτε είναι φυσικά πρόσωπα που εκμεταλλεύονται από τρία (3) ακίνητα και άνω, είτε είναι νομικά πρόσωπα ανεξάρτητα από τον αριθμό των ακινήτων που εκμεταλλεύονται.
Για τον προσδιορισμό του αριθμού των ακινήτων που διαθέτει ένα φυσικό πρόσωπο διαθέτει για βραχυχρόνια μίσθωση λαμβάνεται υπόψη ο αριθμός των ΑΜΑ που έχει λάβει, με εξαίρεση την περίπτωση που ένα φυσικό πρόσωπο διαθέτει για Βραχυχρόνια Μίσθωση ένα διαμέρισμα/μονοκατοικία είτε ως ενιαίο χώρο είτε ως δύο δωμάτια (το άθροισμα των οποίων θα είναι ίσο με το εμβαδόν του ενιαίου χώρου για τον οποίο έχει λάβει τον τρίτο ΑΜΑ) διακριτά, κατά την οποία θεωρείται ότι εκμεταλλεύεται μόνο δύο ακίνητα για Βραχυχρόνια Μίσθωση.
Αναφορικά με τον φόρο εισοδήματος και όταν αφορά σε εισπράξεις από Βραχυχρόνια Μίσθωση που προέρχονται από δύο (2) ημερολογιακά έτη επιμερίζεται στα αντίστοιχα φορολογικά έτη, με βάση τις ημέρες διαμονής ανά έτος και φορολογείται με τη δήλωση φορολογίας εισοδήματος εκάστου έτους.
Το Τέλος Ανθεκτικότητας στην Κλιματική Κρίση
Όσον αφορά ειδικότερα το τέλος ανθεκτικότητας στην κλιματική κρίση αφορά ανεξαιρέτως όλα τα Φυσικά ή Νομικά Πρόσωπα που διαθέτουν Ακίνητα μέσω Βραχυχρόνιας Μίσθωσης καθώς και τη διαμονή που προσφέρεται από:
- τα κύρια ξενοδοχειακά καταλύματα,
- τα ενοικιαζόμενα επιπλωμένα δωμάτια ή διαμερίσματα,
- τα αυτοεξυπηρετούμενα καταλύματα - τουριστικές επιπλωμένες επαύλεις και
- αυτοεξυπηρετούμενα καταλύματα - τουριστικές επιπλωμένες κατοικίες.
Το ΤΑΚΚ ανέρχεται σε 8 ευρώ για ακίνητα που διατίθενται μέσω βραχυχρόνιας μίσθωσης, ενώ εάν τα ακίνητα που διατίθενται μέσω βραχυχρόνιας μίσθωσης είναι μονοκατοικίες άνω των ογδόντα (80) τ.μ., επιβάλλεται τέλος ανθεκτικότητας 15 ευρώ. Πάντως, δεν επιβαρύνεται με ΦΠΑ.
Υπολογίζεται ανά ημερήσια χρήση, ανά ακίνητο Βραχυχρόνιας Μίσθωσης (δωμάτιο ή διαμέρισμα), βαρύνει τον διαμένοντα επιβάλλεται πριν την αναχώρησή του από αυτό, και αποδίδεται από τις υπόχρεες επιχειρήσεις ή τους ιδιώτες με ειδική δήλωση συγκεντρωτικά για κάθε μήνα μέχρι το τέλος του επόμενου μήνα από τον μήνα έκδοσης της απόδειξης είσπραξής του.
Ειδικά από 1/1/2025, για διαμονές που πραγματοποιούνται σε περιόδους που καταλαμβάνουν μήνες, κατά τους οποίους ισχύει διαφορετικό ύψος τέλους, το ειδικό στοιχείο-απόδειξη είσπραξης τέλους ανθεκτικότητας στην κλιματική κρίση εκδίδεται ανά μήνα και όχι κατά την αναχώρηση του διαμένοντα.
Το τέλος ανθεκτικότητας στην κλιματική κρίση δεν επιβαρύνεται με ΦΠΑ.
Πρόστιμα
Το πρόστιμο του ΤΑΚΚ είναι πρόστιμο του Κώδικα Φορολογικής Διαδικασίας και ως εκ τούτου, αν καθυστερήσει η δήλωση απόδοσής του επιβαρύνεται με πρόστιμο (συν τόκους εκπρόθεσμης καταβολής):
- 100 ευρώ πρόστιμο εκπρόθεσμης δήλωσης για τους ιδιώτες,
- 250 ευρώ πρόστιμο εκπρόθεσμης δήλωσης για απλογραφικά βιβλία,
- 500 ευρώ πρόστιμο εκπρόθεσμης δήλωσης για διπλογραφικά βιβλία.
Τέλος Παρεπιδημούντων
Για το Τέλος Παρεπιδημούντων η ΑΑΔΕ διευκρινίζει πως αφορά μόνο όσους έχουν κάνει έναρξη επιχειρηματικής δραστηριότητας λόγω Βραχυχρόνιας Μίσθωσης (ατομικές επιχειρήσεις ή εταιρείες) και όχι Φυσικά Πρόσωπα Βραχυχρόνιας Μίσθωσης που εκμεταλλεύονται μέχρι δύο (2) ακίνητα.
Το τέλος Παρεπιδημούντων είναι αναλογικό και υπολογίζεται με ποσοστό 0,5% (ή μέχρι 0,75% με απόφαση του οικείου δήμου) επί του καθαρού μισθώματος, επιβαρύνεται με ΦΠΑ), και υποβάλλεται στην ίδια περίοδο με τη δήλωση ΦΠΑ, με ειδική σχετική δήλωση στο κόμβο της ΑΑΔΕ.
Η ΑΑΔΕ ακόμη διευκρινίζει τα ακόλουθα:
- Στις περιπτώσεις που Διαχειριστές ακινήτων που διαθέτουν Ειδικό Σήμα Λειτουργίας (ΕΣΛ) ή Μοναδικό Αριθμό Γνωστοποίησης (ΜΑΓ), παρέχουν άλλες υπηρεσίες, πλην της διαμονής και της παροχής κλινοσκεπασμάτων, ΔΕΝ έχουν υποχρέωση υποβολής των κρατήσεων τους στο Μητρώο Ακινήτων Βραχυχρόνιας Διαμονής.
Εταιρείες που διαχειρίζονται ακίνητα βραχυχρόνιας μίσθωσης ή ατομικές επιχειρήσεις που διαχειρίζονται τρία και άνω ακίνητα, δύναται να έχουν έσοδα από παροχή επιπλέον υπηρεσιών προς τρίτους όπως ενδεικτικά, προώθηση διαφημιστικών φυλλαδίων εταιρειών μεταφοράς, φύλαξης βαλιτσών, κομμωτηρίου, εκδρομών ή μίνι κρουαζιέρας.
Τα έσοδα από την δραστηριότητα αυτή θα πρέπει να δηλώνονται από τις εταιρείες στον οικείο Κωδικό Αριθμό Δραστηριότητας (ΚΑΔ) ο οποίος είναι διαφορετικός από τους δυο ΚΑΔ που αφορούν στα έσοδα της βραχυχρόνιας μίσθωσης.
Ακολουθήστε το Business Daily στο Google news
