Περισσότερα από 2.000 εκτιμάται ότι θα τεθούν εκτός βραχυχρόνιας μίσθωσης μόνο στην Αθήνα με τις νέες διατάξεις που έφερε στη Βουλή το υπουργείο Τουρισμού, ενώ στην έξοδο αναμένεται να οδηγηθούν πολλοί ακόμη ιδιοκτήτες μετά την επιβολή αυξημένων φόρων και την καθιέρωση φοροαπαλλαγής για τρία χρόνια που κάνει ελκυστικότερη τη μακροχρόνια μίσθωση.
Το νομοσχέδιο που κατατέθηκε στη Βουλή θέτει σειρά αυστηρότερων προδιαγραφών που πρέπει να πληρούνται και ορίζει πως θα πρέπει να έχουν χαρακτηριστεί ως κατοικίες τα ακίνητα βραχυχρόνιας μίσθωσης, είτε εξ αρχής, ή να έχουν «τακτοποιηθεί» με αλλαγή χρήσης, η οποία, όμως, θα έπρεπε να έχει γίνει έως την 28η Ιουλίου 2011.
Τα ακίνητα που δεν έχουν τη συγκεκριμένη προδιαγραφή θα απαγορεύεται στο εξής να διατίθενται σε βραχυχρόνια μίσθωση, με την διάταξη να «πιάνει» τόσο τα νέα ακίνητα που δεν έχουν τον χαρακτηρισμό της «κατοικίας», αλλά και εκείνα που μέχρι τώρα ενοικιάζονταν βραχυπρόθεσμα χωρίς να έχουν τυπικά χαρακτηρισθεί ως «κατοικίες».
Αν και η Airbnb, χαιρετίζει την κυβερνητική πρωτοβουλία, οι ιδιοκτήτες ακινήτων αντιδρούν, με την ΠΟΜΙΔΑ να κάνει λόγο για «αναδρομική αχρήστευση καταλυμάτων στα οποία έχουν επενδυθεί χρήματα και εργασία και τα οποία διατίθενται ευφήμως στις πλατφόρμες επί πολλά χρόνια, ενώ διαθέτουν όλα τα υπόλοιπα ποιοτικά χαρακτηριστικά».
Επηρεάζονται τα παλιά βιομηχανικά κτίρια
Περίπου το 15% των 13.000 με 15.000 ακινήτων βραχυχρόνιας μίσθωσης που βρίσκονται στην Αθήνα (σ.σ. σε σύνολο 100.000-120.000 ακινήτων σε όλη τη χώρα), κινδυνεύουν να βρεθούν εκτός της αγοράς μετά τη νέα διάταξη του υπ. Τουρισμού. Ανάμεσα τους αναμένεται να υπάρχουν και «προβληματικά ακίνητα», (σ.σ. ακίνητα που δεν συγκεντρώνουν μεγάλο αγοραστικό ενδιαφέρον, όπως ημιυπόγεια και ισόγεια), αλλά κυρίως εκείνα τα οποία ανακατασκευάστηκαν τα τελευταία χρόνια και είχαν αλλάξει την εικόνα πρώην βιομηχανικών και υποβαθμισμένων περιοχών.
«Το ζήτημα αφορά την κύρια χρήση κατοικίας, γιατί αυτό προκαλεί μεγάλο πρόβλημα σε εκείνους που προχώρησαν σε ανακαινίσεις και ανακατασκευές σε κτίρια στο κέντρο της Αθήνας και το εμπορικό τρίγωνο, όπου υπήρχαν παλιά βιομηχανικά κτίρια που ήταν εγκαταλελειμμένα» σημειώνει στο BD ο Γραμματέας του Συνδέσμου Εταιρειών Βραχυχρόνιας Μίσθωσης, Θεοχάρης Μιχαηλίδης.
Σοβαρό πρόβλημα φαίνεται πως θα αντιμετωπίσουν τα ακίνητα βραχυχρόνιας μίσθωσης που βρίσκονται εντός μεγαλύτερων κτιρίων όπου απαγορεύεται η χρήση κατοικίας, και μπορεί να καταλαμβάνουν ακόμα και μερικούς ορόφους. Αν και μπορεί ο ιδιοκτήτης να αλλάξει τη χρήση του ακινήτου, ο κανονισμός του κτιρίου δεν του το επιτρέπει, με αποτέλεσμα το ακίνητο αυτό να μένει εκτός.
Κάτι το οποίο αποτελεί μεγάλο πρόβλημα σύμφωνα με τον κ. Μιχαηλίδη καθώς υπήρχαν πολλά μεγάλα παρατημένα κτίρια στο κέντρο της Αθήνας τα οποία πολλοί αγόρασαν ολόκληρα για να τα αξιοποιήσουν με βραχυχρόνια μίσθωση, αλλά ήταν και πολλοί εκείνοι οι οποίοι είχαν αγοράσει ορόφους και τώρα «βρίσκονται στον αέρα». Τα μόνα ακίνητα που φαίνεται να μην επηρεάζονται είναι εκείνα τα οποία βρίσκονται σε κτίριο το οποίο ανήκει εξ ολοκλήρου στον ιδιοκτήτη και θα μπορεί να αλλάξει τη χρήση του.
Πολλά από τα ακίνητα που θα βρεθούν εκτός βραχυχρόνιας μίσθωσης είναι αρκετά μικρά για να μπορούν να τεθούν σε μακροχρόνια μίσθωση, καθώς είναι λίγο μεγαλύτερα από στούντιο, στοχεύοντας σε επισκέπτες που έρχονται να «οργώσουν» την πόλη και να επιστρέψουν το βράδυ στο δωμάτιο για να κοιμηθούν. Κάτι το οποίο φάνηκε και στην πανδημία με πολλά ακίνητα να μένουν άδεια, καθώς δεν διέθεταν ούτε καν κουζίνα.
«Δεν είναι οι αριθμοί τέτοιοι που θα λύσουν το στεγαστικό πρόβλημα», σημειώνει ο κ. Μιχαηλίδης που τονίζει ότι και να κλείσουν τα 13.000 ακίνητα που είναι βραχυχρόνιας μίσθωσης στην Αθήνα, το μόνο που θα προκληθεί θα είναι η απώλεια εσόδων για το κράτος, υπογραμμίζοντας πως «όταν έχεις 13.000 airbnb στην Αθήνα και 180.000 κλειστά σπίτια, δεν γίνεται να ευθύνεται η βραχυχρόνια μίσθωση για το στεγαστικό πρόβλημα».
Ανεβαίνει το κόστος της βραχυχρόνιας μίσθωσης
Πέρα από τα ακίνητα που θα βγουν εκτός λόγω των τεχνικών προδιαγραφών της νέας διάταξης, εκτιμάται πως θα υπάρξει ένα κύμα φυγής από τις πλατφόρμες βραχυχρόνιας μίσθωσης, που θα αφήσει πίσω του ένα σημαντικό κενό ακινήτων, τα οποία δεν πρόκειται να αντικατασταθούν άμεσα, μετά και το φρένο στις αδειοδοτήσεις που μπήκε στα τέλη του 2024.
Σύμφωνα με εκτιμήσεις της αγοράς, μετά την πτώση που υπήρξε το 2024, οι τιμές των airbnb σίγουρα θα είναι υψηλότερες τη φετινή χρονιά, καθώς όλες οι νέες φορολογικές επιβαρύνσεις θα περάσουν στον πελάτη και η μείωση των ακινήτων πρόκειται να επηρεάσει και αρνητικά τον ανταγωνισμό.
Είναι χαρακτηριστικό πως ο τετραπλασιασμός του Τέλους Κλιματικής Αλλαγής το οποίο είναι στα 8 ευρώ ημερησίως κατά τη διάρκεια της σεζόν Απριλίου - Οκτωβρίου, φέρνει μια επιβάρυνση τουλάχιστον 10% στη τιμή της βραχυχρόνιας μίσθωσης που στην Αθήνα κυμαίνεται μεταξύ 80-100 ευρώ. Όπως επισημαίνουν, παράγοντες της αγοράς, ο «τουρίστας που ερχόταν στην Ελλάδα γιατί έβρισκε διαμονή με περίπου 100 ευρώ στην Αθήνα, δεν πρόκειται να πάει σε ένα ξενοδοχείο που κοστίζει 300 ευρώ η βραδιά. Απλά θα επιλέξει άλλον προορισμό και εμείς θα αποχαιρετήσουμε τα ρεκόρ που είχαμε συνηθίσει».
Παράλληλα οι νέες επιβαρύνσεις και υποχρεώσεις κάνουν το σύστημα όλο και πιο περίπλοκο, οδηγώντας ιδιοκτήτες σε περιοχές που δεν είναι τόσο τουριστικές να αποτελέσουν το πρώτο κύμα εξόδου από τις βραχυχρόνιες μισθώσεις. Περιοχές όπως οι Αμπελόκηποι, η Κυψέλη, το Παγκράτι ή τα Πατήσια, όπου είχε αναπτυχθεί η βραχυχρόνια μίσθωση εξαιτίας του μομέντουμ της αγοράς, αναμένεται να επιστρέψουν στην «κανονικότητα», καθώς «κλείνει η ψαλίδα» των εσόδων με την μακροχρόνια μίσθωση και έχει αποκατασταθεί σε μεγάλο βαθμό η εμπιστοσύνη προς τους ενοικιαστές.
Επίσης θα υπάρξουν και ιδιοκτήτες που θα θελήσουν να εκμεταλλευτούν τα τρία χρόνια φοροαπαλλαγής από τον φόρο εισοδήματος για τη μακροχρόνια μίσθωση, βγάζοντας τα ακίνητά τους από τις πλατφόρμες, και θα εξετάσουν ξανά αν θα θέσουν το ακίνητο τους σε βραχυχρόνια μίσθωση τότε, ανάλογα με τις συνθήκες που θα υπάρχουν στην αγορά.
Όπως επισημαίνουν άνθρωποι της αγοράς, σίγουρα θα υπάρξει μια απώλεια σπιτιών, αλλά ο προβληματισμός που υπάρχει είναι αν αυτή η πτώση βοηθήσει το στεγαστικό πρόβλημα ή απλά ενισχυθεί η αγορά της μεσοπρόθεσμης ενοικίασης που στοχεύει φοιτητές, digital nomads και εργαζόμενους που έρχονται για λίγους μήνες στη χώρα.