Κερδοσκοπικά κόλπα άρχισαν πάλι στην αγορά ακινήτων

Φαινόμενα κερδοσκοπίας έχουν αρχίσει να εντοπίζονται στην αγορά ακινήτων το τελευταίο διάστημα, καθώς η ανάκαμψη που παρατηρείται κατά την διάρκεια του τελευταίου 18μήνου, φαίνεται πως έχει «ανοίξει την όρεξη» σε επιτήδειους μεσίτες και ευκαιριακούς κατασκευαστές, οι οποίοι επιδιώκουν να αποκομίσουν ένα εύκολο και άμεσο κέρδος, με τίμημα όμως το τεχνητό «φούσκωμα» των τιμών.

Προς το παρόν, όπως καταγγέλλουν στο Business Daily πηγές της Ομοσπονδίας Κατασκευαστών Κτιρίων Ελλάδος, τα μεγαλύτερα προβλήματα εντοπίζονται στην αγορά των οικοπέδων. Συγκεκριμένα, παρότι η πλειονότητα των κατασκευαστών επιχειρεί να αποφύγει λάθη του παρελθόντος, όταν τα ποσοστά της αντιπαροχής είχαν ξεπεράσει το 50%, φαίνεται πως στην αγορά έχουν αρχίσει να επιστρέφουν και ορισμένοι κερδοσκόποι επενδυτές, οι οποίοι λειτουργώντας συχνά ως ιδιώτες και όχι ως επαγγελματίες κατασκευαστές, εμφανίζονται ως ενδιαφερόμενοι αγοραστές οικοπέδων, υποσχόμενοι περίπου 10-15% υψηλότερα ποσοστά αντιπαροχής από αυτά που ισχύουν σήμερα.

Δηλαδή αντί για 25-35% που είναι ο μέσος όρος των αντιπαροχών, οι εν λόγω ιδιώτες, οι οποίοι διαθέτουν την σχετική ρευστότητα, προτείνουν από 40% και πάνω. Υπενθυμίζεται ότι τα υπερβολικά ποσοστά αντιπαροχών που δόθηκαν τα χρόνια πριν την κρίση είναι ο βασικός λόγος που πολλοί κατασκευαστές δεν κατόρθωσαν να πουλήσουν τα ακίνητα που ανέπτυξαν, οδηγώντας στο σημερινό απόθεμα απούλητων κατοικιών, το οποίο εκτιμάται ότι ξεπερνά τα 120.000 διαμερίσματα πανελλαδικά (αν προστεθούν και οι εξοχικές κατοικίες).

Ο λόγος που μπορούν να προσφέρουν τέτοια ποσοστά και ταυτόχρονα να εξασφαλίζουν σημαντικό κέρδος για τους ίδιους, είναι ότι δεν λειτουργούν ως οικοδομική εταιρεία, αλλά ακριβώς ως ιδιώτες, γεγονός που τους προσφέρει την δυνατότητα πολύ μικρότερης φορολογικής επιβάρυνσης σε σχέση με μια εργολαβική/οικοδομική εταιρεία. Ασφαλώς, ένας ιδιώτης δεν μπορεί να κατασκευάσει πάνω από δύο κατοικίες για λογαριασμό του (διαφορετικά η φορολογική αρχή τον θεωρεί κατασκευαστή). Προκειμένου να ξεπεραστεί ο «σκόπελος» αυτός, χρησιμοποιούνται ΑΦΜ συγγενικών προσώπων, μέχρις ότου συμπληρωθεί ο απαιτούμενος αριθμός διαμερισμάτων. Πρόκειται για μια πρακτική, η οποία «άνθησε» κατά την διάρκεια των ετών πριν την έλευση της οικονομικής κρίσης και η οποία επανέρχεται, όπως όλα δείχνουν, δριμύτερη.

Ανάλογο «φούσκωμα» αξιών στην αγορά οικοπέδων καταγράφεται κι εξαιτίας ορισμένων μεσιτικών γραφείων, που επίσης εφαρμόζουν αμφιλεγόμενες πρακτικές για να εξασφαλίσουν ακίνητα. Όπως καταγγέλλουν κατασκευαστές, υπάρχουν ήδη περιπτώσεις, όπου ένας οικοπεδούχος που προσπαθεί να πουλήσει το οικόπεδό του, προσεγγίζεται διαδοχικά από τέσσερις, πέντε διαφορετικούς μεσίτες, ή για την ακρίβεια υπαλλήλους μεσιτικού γραφείου. Ο καθένας εξ αυτών εμφανίζεται να του προτείνει να αναλάβει, κατ’ αποκλειστικότητα, την προώθηση του ακινήτου του, αλλά με υψηλότερο κάθε φορά ποσοστό αντιπαροχής.

«Πρόκειται για ένα είδος στρεβλού ανταγωνισμού μεταξύ ορισμένων μεσιτών, ο καθένας εκ των οποίων υπόσχεται στον οικοπεδούχο μη ρεαλιστικά ποσοστά αντιπαροχής, δελεάζοντάς τον, ώστε να του αναθέσει το ακίνητό του», σημειώνουν άνθρωποι της αγοράς. Το τελικό αποτέλεσμα είναι να φουσκώνονται τεχνητά οι αξίες των οικοπέδων, ανεβάζοντας εν τέλει και την τιμή πώλησης, που συχνά καταλήγει να είναι μη προσιτή για την συντριπτική πλειονότητα των υποψήφιων αγοραστών.

Το συμπέρασμα είναι ότι δυστυχώς επαναλαμβάνονται φαινόμενα, τα οποία είχαν παρατηρηθεί και πριν την οικονομική κρίση και την ύφεση στην αγορά ακινήτων και τα οποία συνέβαλλαν στην φούσκα των ακινήτων, η οποία όταν έσπασε, προκάλεσε την πτώση των τιμών κατά 55% σε Αθήνα και Θεσσαλονίκη κατά μέσο όρο, σύμφωνα με τα στοιχεία της Τράπεζας της Ελλάδας και η οποία δημιούργησε ένα τεράστιο απόθεμα απούλητων ακινήτων. Ως εκ τούτου, απαιτείται επαγρύπνηση των αρχών, προκειμένου η αγορά να λειτουργήσει χωρίς στρεβλώσεις και εντός του θεσμικού πλαισίου.