Η ελληνική αγορά ακινήτων στις αρχές του 2026 διατηρεί τη ελκυστικότητά της, ωστόσο εισέρχεται σε φάση ωριμότητας, όπου οι αντοχές της θα τεθούν υπό δοκιμασία. Οι αποφάσεις σε επίπεδο πολιτείας και αγοράς θα διαμορφώσουν την ικανότητα της κατοικίας να ισορροπεί μεταξύ ανάπτυξης, προσιτότητας και βιώσιμου μετασχηματισμού.
Η κατοικία λειτουργεί ως βασική κοινωνική ανάγκη, αποταμιευτικό μέσο και επενδυτικό προϊόν, επηρεάζοντας άμεσα τον οικογενειακό προγραμματισμό, το διαθέσιμο εισόδημα και τη γενικότερη δυναμική της οικονομίας.
Τα τελευταία χρόνια, η αύξηση των τιμών, τα υψηλά μισθώματα και η περιορισμένη προσφορά νέων κατοικιών έχουν μεταφέρει τη συζήτηση από τη ζήτηση στην ανθεκτικότητα της αγοράς και στην ικανότητά της να καλύψει τις ανάγκες του 2026.
Το 2025 ανέδειξε την Ελλάδα ως πόλο έλξης για ξένους αγοραστές, αλλά και τα όρια μιας αγοράς που λειτουργεί υπό έντονες πιέσεις στη διαθεσιμότητα και αντιμετωπίζει αυξανόμενες θεσμικές και κατασκευαστικές προκλήσεις.
Σύμφωνα με έρευνα της RE/MAX Ελλάς, το 2025 οι ξένοι αγοραστές προτίμησαν διαμερίσματα και μονοκατοικίες άνω των πέντε ετών, επιφάνειας 60-100 τ.μ. και αξίας κυρίως 100.000-200.000 ευρώ. Το προφίλ αυτό αντανακλά επιλογή μεσαίου μεγέθους και κόστους ακινήτων, τόσο για ιδιοχρησία όσο και για ήπιες επενδύσεις.
Για το 52% των ξένων αγοραστών, βασικό κίνητρο ήταν η χρήση του ακινήτου ως δεύτερη ή εξοχική κατοικία, επιβεβαιώνοντας τον διαχρονικό ρόλο της Ελλάδας ως προορισμού παραθεριστικής κατοικίας. Το 30% κινήθηκε επενδυτικά (εκμίσθωση ή μεταπώληση), ενώ μόλις το 10% αγόρασε για κύρια κατοικία. Η Golden Visa, με μόλις 8%, δεν αποτελεί πλέον τον κύριο μοχλό ζήτησης, δείχνοντας διαφοροποίηση των ξένων κεφαλαίων.
Τα διαμερίσματα κάλυψαν το 38% των αγορών, ακολουθούμενα από μονοκατοικίες και μεζονέτες, ενώ τα οικόπεδα και αγροτεμάχια παρέμειναν χαμηλά. Σημαντικό είναι ότι 8 στους 10 αγοραστές επέλεξαν μεταχειρισμένα ακίνητα, έναντι μόλις 1 στους 5 που στράφηκαν σε νεόδμητα, γεγονός που αναδεικνύει τη στενότητα νέας προσφοράς και τη σημασία αναβάθμισης του υπάρχοντος αποθέματος.
Η εικόνα του 2025, ωστόσο, δεν μεταφέρεται αυτούσια στο 2026.
Όπως καταγράφει η Elxis-At Home in Greece, η αγορά κινείται σε διπλή κατεύθυνση. Από τη μία, αυξάνεται το ενδιαφέρον για μικρότερες, πιο προσιτές νεόδμητες εξοχικές κατοικίες είτε για οικονομικότερες επιλογές είτε για επενδυτική αξιοποίηση. Η ζήτηση για κατοικίες 60-70 τ.μ. ή ακόμη και μικρότερες μονάδες 35-45 τ.μ., ειδικά για βραχυχρόνια μίσθωση, δείχνει προσαρμογή στις αυξημένες τιμές και το υψηλότερο κόστος εισόδου.
Παράλληλα, το 2025 εμφανίστηκε ισχυρή premium αγορά: ένα στα τέσσερα ακίνητα πωλήθηκε άνω των 600.000 ευρώ, τριπλάσιο ποσοστό σε σχέση με προηγούμενα έτη, ενώ η μέση αξία νεόδμητων εξοχικών κατοικιών έφτασε τις 450.000 ευρώ, με άνοδο άνω του 37%. Η διπλή αυτή τάση αποδεικνύει ότι η αγορά εξελίσσεται πολυεπίπεδα, ανάλογα με εισόδημα, χρήση και επενδυτικό ορίζοντα.
Ενίσχυση της στεγαστικής πίστης και τάσεις τιμών
Καθοριστικό ρόλο διαδραματίζει εκ νέου η στεγαστική πίστη. Σύμφωνα με την Τράπεζα της Ελλάδος, τον Οκτώβριο του 2025 η δωδεκάμηνη μεταβολή στεγαστικών δανείων έπαψε να είναι αρνητική για πρώτη φορά μετά από χρόνια, ενώ το κόστος δανεισμού βελτιώθηκε σημαντικά.
Στοιχεία της Ευρωπαϊκής Κεντρικής Τράπεζας δείχνουν ότι το μέσο επιτόκιο στεγαστικών δανείων στην Ελλάδα διαμορφώθηκε στο 3,12% τον Σεπτέμβριο του 2025, κάτω από τον μέσο όρο της ευρωζώνης (3,39%). Τον Νοέμβριο, η Ελλάδα βρέθηκε στην πεντάδα των χωρών με τα φθηνότερα στεγαστικά δάνεια (3,04%), από την ένατη θέση στις αρχές του έτους.
Τον Νοέμβριο του 2025, η δωδεκάμηνη μεταβολή στεγαστικών δανείων ανήλθε στο 0,4%, πρώτη θετική επίδοση από τον Οκτώβριο του 2010, σηματοδοτώντας το τέλος ενός κύκλου δεκαπενταετούς απομόχλευσης.
Η βελτίωση της χρηματοδότησης στηρίζει τη ζήτηση, χωρίς να αναιρεί τις δομικές πιέσεις της αγοράς.
Τα στοιχεία του Spitogatos για το τέταρτο τρίμηνο του 2025 επιβεβαιώνουν συνεχιζόμενη άνοδο των ζητούμενων τιμών, με μέση ετήσια αύξηση σχεδόν 10% σε πανελλαδικό επίπεδο. Τα Νότια Προάστια της Αττικής παραμένουν ακριβότερη περιοχή, ενώ σημαντικές αυξήσεις καταγράφονται και στη Θεσσαλονίκη. Κοινό στοιχείο είναι η πίεση στις τιμές και οι περιορισμένες επιλογές, με τη διαθεσιμότητα ακινήτων να αποτελεί βασικό παράγοντα επαναξιολόγησης ή καθυστέρησης αγορών, ακόμη και σε περιβάλλον βελτιωμένης χρηματοδότησης.
Υποδομές, βιωσιμότητα και προκλήσεις κατασκευής
Το ζήτημα της προσφοράς και κατασκευής παραμένει κρίσιμο. Το 2025 παρατηρήθηκε επιβράδυνση στην έκδοση νέων οικοδομικών αδειών, ενώ το κόστος κατασκευής συνέχισε να αυξάνεται. Θεσμικές εκκρεμότητες, γραφειοκρατία και αβεβαιότητα γύρω από το ρυθμιστικό πλαίσιο εμποδίζουν την αύξηση της προσφοράς.
Σύμφωνα με τα συμπεράσματα του Διεθνούς Συνεδρίου του ΤΜΕΔΕ, η κατοικία και οι κατασκευές συνδέονται πλέον άρρηκτα με τις υποδομές, την κλιματική προσαρμογή και την ανθεκτικότητα των πόλεων. Η κλιματική κρίση επηρεάζει σχεδιασμό, κόστος και χρηματοδότηση, μεταβάλλοντας τα δεδομένα για παλαιά και νέα κτίρια. Οι υποψήφιοι αγοραστές και επενδυτές του 2026 αντιμετωπίζουν ένα πιο σύνθετο περιβάλλον, όπου η διαθεσιμότητα, η αποτίμηση τιμών, οι χρόνοι ολοκλήρωσης και η πρόσβαση σε χρηματοδότηση συνθέτουν ένα απαιτητικό παζλ.
Η ενσωμάτωση τεχνολογίας, η σύνδεση της χρηματοδότησης με κριτήρια βιωσιμότητας και ο ανασχεδιασμός υποδομών συνθέτουν το νέο πλαίσιο λειτουργίας της αγοράς κατοικίας. Τα κτίρια καλούνται να πληρούν αυστηρότερες απαιτήσεις ενεργειακής απόδοσης και ανθεκτικότητας, με την τοπική αυτοδιοίκηση να διαδραματίζει κομβικό ρόλο στην εφαρμογή των στρατηγικών αυτών.
Το 2026 δεν θα κριθεί μόνο από τη ζήτηση, αλλά και από την ικανότητα της αγοράς να αυξήσει την προσφορά, να ενσωματώσει απαιτήσεις βιωσιμότητας και να διατηρήσει κοινωνική ισορροπία. Η ελληνική αγορά ακινήτων παραμένει ελκυστική, αλλά εισέρχεται σε φάση ωριμότητας με αυξημένες προκλήσεις.
Για τον υποψήφιο αγοραστή ή επενδυτή του 2026, το περιβάλλον γίνεται πιο απαιτητικό. Η διαθεσιμότητα στην περιοχή ενδιαφέροντος και η ρεαλιστική αποτίμηση τιμών συναλλαγών είναι κρίσιμες. Ο χρόνος λήψης απόφασης, που κυμαίνεται μεταξύ τεσσάρων και έξι μηνών για μεγάλο ποσοστό αγοραστών, επηρεάζεται από γραφειοκρατικούς και θεσμικούς παράγοντες. Επιπλέον, ο σκοπός της αγοράς καθορίζει τον τύπο και το μέγεθος του ακινήτου, σε μια αγορά που εμφανίζει ταυτόχρονα τάσεις συμπίεσης προς μικρότερα μεγέθη και ενίσχυσης της premium κατηγορίας.
Ακολουθήστε το Business Daily στο Google news
