Υπερτιμημένες αλλά όχι σε τέτοιο επίπεδο ώστε να δημιουργείται ο κίνδυνος «φούσκας» χαρακτηρίζονται οι τιμές ακινήτων σε αρκετά κράτη – μέλη της Ευρωπαϊκής Ένωσης από την Κομισιόν, η οποία τονίζει, όμως, ότι το ράλι αυτό δεν απειλεί να πλήξει ούτε τη χρηματοοικονομική αλλά ούτε και την οικονομική δραστηριότητα.
Οι οικονομολόγοι της Επιτροπής εξετάζουν την πορεία των τιμών από το 2013 έως και το β’ τρίμηνο του 2021, τονίζοντας ότι δεν αναμένεται αποκλιμάκωση των αποτιμήσεων σε βραχυπρόθεσμο ορίζοντα, καθώς η ζήτηση εκτιμάται ότι θα διατηρηθεί σε υψηλά επίπεδα, αλλά η προσφορά θα παραμείνει αρκετά χαμηλή.
Οι τιμές των κατοικιών στην ΕΕ παρουσιάζουν ανοδική τάση από το 2013 και αυξήθηκαν με τον ταχύτερο ρυθμό τους το δεύτερο τρίμηνο του τρέχοντος έτους. Στο δεύτερο τρίμηνο του τρέχοντος έτους οι τιμές ήταν κατά περίπου 38% υψηλότερες σε σύγκριση με το αντίστοιχο διάστημα του 2013, δηλαδή εμφάνισαν μέσο ετήσιο ρυθμό ενίσχυσης 4%. Η μεγαλύτερη άνοδος καταγράφεται στη γερμανική αγορά, η οποία έφθασε στο 62%, ενώ διαμορφώθηκε στο 40% για την Πολωνία, στο 37% για την Ισπανία και στο 18% για τη Γαλλία.
Ο ρυθμός αύξησης των τιμών κατοικιών πριν και κατά τη διάρκεια της πανδημίας
Αντίθετα στο εξεταζόμενο διάστημα υπήρξε μείωσή τους κατά 7% στην Ιταλία, ενώ στην ελληνική και κυπριακή αγορά παρέμειναν στάσιμες.
Φέτος σημειώθηκε σημαντική επιτάχυνση του ρυθμού αύξησης των τιμών. Το δεύτερο τρίμηνο του 2021, οι συνολικές τιμές των κατοικιών στην ΕΕ αυξήθηκαν κατά 7,3% σε ετήσια βάση. Αυτό σημαίνει ότι από τη συνολική αύξηση των τιμών που σημειώθηκε από το 2013, σχεδόν το ένα πέμπτο καταγράφηκε μόνο τους τελευταίους 12 μήνες.
Η πρόσφατη αύξηση των τιμών των κατοικιών οφείλεται σε διάφορους παράγοντες που τροφοδοτούν τη ζήτηση και περιορίζουν την προσφορά. Μολονότι οι αγορές κατοικιών διαφέρουν έντονα μεταξύ των κρατών μελών, αυτό που είναι κοινό είναι η ύπαρξη αρκετών περιορισμών σε ό,τι αφορά τις κατασκευές νέων κατοικιών.
Βασικοί παράγοντες που στήριξαν την ώθηση θεωρείται η αύξηση των αποταμιεύσεων –και εξ ανάγκης, λόγω της διετίας της πανδημίας- η καλή πορεία των οικονομικών αλλά και τα ιδιαίτερα χαμηλά επιτόκια. Την ίδια ώρα, η περιορισμένη οικοδομική δραστηριότητα κατά τη διάρκεια των τελευταίων ετών αποτελεί έναν ακόμη παράγοντα ώθησης, καθώς έχει μειωθεί σημαντικά η προσφορά. Αυτός ο περιορισμός οφείλεται και στο γεγονός ότι σχεδόν όλα τα κράτη – μέλη της ΕΕ έχουν, πλέον, πιο αυστηρούς κανόνες χωροταξίας και δόμησης σε σύγκριση με αυτούς που ίσχυαν τα προηγούμενα χρόνια, ενώ οι νέες άδειες για δόμηση ακολουθούν σε αρκετά εξ αυτών πτωτική πορεία.
Τα κράτη μέλη έχουν επί του παρόντος αυστηρότερους κανόνες χωροταξίας και δόμησης σε σχέση με τις προηγούμενες δεκαετίες. Επιπλέον, οι οικοδομικές άδειες παραμένουν σε χαμηλά επίπεδα τα τελευταία χρόνια. Η ζήτηση για στέγαση παρέμεινε σε αρκετά υψηλά επίπεδα κατά τη διάρκεια των τελευταίων ετών και μάλιστα συνεχίστηκε και κατά τη διάρκεια της πανδημίας. Σε αρκετές χώρες, οι ευνοϊκές συνθήκες χρηματοδότησης και το αυξανόμενο διαθέσιμο εισόδημα των νοικοκυριών υποστηρίζουν τη ζήτηση για οικιστικούς χώρους, ιδιαίτερα σε αστικές και προαστιακές περιοχές.
Κατά τη διάρκεια της πανδημίας, η αγορά εργασίας παρέμεινε αρκετά ανθεκτική, ενώ παράλληλα υπήρξε εφαρμογή μέτρων στήριξης των εισοδημάτων. Επιπρόσθετα ο περιορισμός της πρόσβασης σε κατανάλωση ενίσχυσε τις αποταμιεύσεις των νοικοκυριών, με τις επενδύσεις σε ακίνητα και κυρίως κατοικίες να συνεχίζουν να θεωρούνται μία καλή «διέξοδος» για τη συσσωρευμένη ρευστότητα. Ταυτόχρονα η αύξηση της τηλεργασίας δημιουργεί περαιτέρω ανάγκες καλύτερης στέγασης και ως εκ τούτου στηρίζουν την περαιτέρω αύξηση της ζήτησης. Όπως προαναφέρθηκε η Κομισιόν εκτιμά ότι στις μισές περίπου χώρες της Ένωσης οι τιμές των κατοικιών είναι υπερτιμημένες, εάν μετρηθούν βάσει επιμέρους δεικτών όπως ο λόγος τιμής προς εισόδημα και τιμών προς κόστος ενοικίασης.
Η επίπτωση σε τράπεζες και οικονομία
Το θετικό την τρέχουσα περίοδο είναι ότι οι αυξήσεις δεν φαίνεται να προκαλούν κινδύνους στην μακροοικονομική αλλά και χρηματοπιστωτική σταθερότητα, ενώ ενδεχόμενη διόρθωση των αποτιμήσεων θα οφείλεται περισσότερο στην υποχώρηση της ζήτησης και λιγότερο σε παράγοντες όπως για παράδειγμα μία αύξηση επιτοκίων.
Η βασική διαφορά της τρέχουσας περιόδου σε σύγκριση για παράδειγμα με την περίοδο της χρηματοπιστωτικής κρίσης του 2008 είναι ότι τότε η διόρθωση στις τιμές έπληξε κυρίως χώρες που είχαν έναν ιδιαίτερα διογκωμένο κατασκευαστικό τομέα αλλά και πολύ μεγάλη έκθεση των νοικοκυριών σε στεγαστικά δάνεια. Το πλήγμα για παράδειγμα ήταν περισσότερο εμφανές σε χώρες όπως η Ιρλανδία και η Ισπανία εξαιτίας του τεράστιου αριθμού στεγαστικών δανείων που είχαν τα νοικοκυριά και της ύφεσης που ακολούθησε την κρίση του 2008, με αποτέλεσμα μεγάλο μέρος τους να καταστεί «κόκκινο» και να οδηγήσει σε τεράστια προβλήματα τις δύο οικονομίες και ακολούθως ένταξή τους σε ειδικό καθεστώς επιτήρησης.
Σε ό,τι αφορά τις τράπεζες, οι αυστηροί κανόνες που έχει επιβάλλει η ΕΚΤ τις καθιστά πλέον περισσότερο ασφαλείς, παρά το γεγονός ότι από την αρχή του τρέχοντος έτους έχει αυξηθεί η χορήγηση αυτού του είδους δανείων, αλλά πλέον γίνεται με πολύ πιο αυστηρούς όρους και πολύ καλύτερη «έρευνα» της πιστοληπτικής ικανότητας των πελατών.
Οι κίνδυνοι που ελλοχεύουν
Ένα από τα προβλήματα που μπορεί να δημιουργήσει η διόγκωση των τιμών είναι ότι οι κατοικίες μπορεί να καταστούν απρόσιτες για μία μεγάλη μερίδα νέων αγοραστών. Όσοι, δε, απέκτησαν ένα ακίνητο με στεγαστικό δάνειο στην τρέχουσα περίοδο υψηλών τιμών μπορεί στο μέλλον να αντιμετωπίσουν προβλήματα στην αποπληρωμή του, ιδιαίτερα μάλιστα εάν υπάρξουν και αυξήσεις επιτοκίων.
Άλλωστε μεταξύ του 2013 και του β’ τριμήνου του τρέχοντος έτους, η αύξηση των τιμών των κατοικιών υπερέβη την αύξηση του εισοδήματος των νοικοκυριών σε 21 κράτη μέλη. Η μεγαλύτερη αύξηση παρατηρήθηκε στο Λουξεμβούργο (+57%) όπου ένα νοικοκυριό χρειάζεται το ετήσιο εισόδημα περίπου 14 ετών για να αγοράσει μια κατοικία 100 τετραγωνικών. Στην Ιρλανδία, την Αυστρία, την Πορτογαλία, την Ουγγαρία, τη Γερμανία, την Ολλανδία και τη Σουηδία, η αύξηση των τιμών από το 2013 υπερέβη τη σωρευμένη αύξηση του εισοδήματος των νοικοκυριών κατά περισσότερο από 30%.
Στην ανάλυσή της η Κομισιόν συμβουλεύει τους αγοραστές να λαμβάνουν στεγαστικά δάνεια με μεγαλύτερο ορίζοντα αποπληρωμής, ενώ οι υψηλές τιμές συνεπάγονται μεγαλύτερο απαιτούμενο κεφάλαιο για την αγορά κατοικίας, με αποτέλεσμα τα νοικοκυριά με χαμηλό εισόδημα να δυσκολεύονται να εξασφαλίσουν ένα στεγαστικό δάνειο.
Ακολουθήστε το Business Daily στο Google news 
