Πότε φορολογείται και πότε απαλλάσσεται η χρησικτησία ακινήτων

Τις περιπτώσεις που φορολογείται η χρησικτησία ακινήτων, αλλά και εκείνες που απαλλάσσεται της φορολογίας εξειδικεύει η Ανεξάρτητη Αρχή Δημοσίων Εσόδων.

Συγχρόνως η ΑΑΔΕ παρέχει διευκρινίσεις για τον χειρισμό και άλλων ειδικών περιπτώσεων, που αφορούν στις μεταβιβάσεις ακινήτων, όπως είναι η σύσταση ή τροποποίηση οριζόντιας ή κάθετης ιδιοκτησίας, πώς υπολογίζεται ο φόρος διανομής και ο φόρος ανταλλαγής, πώς αντιμετωπίζεται η διαπίστωση διαφοράς επιφανείας ακινήτου, όταν ο τίτλος κτήσης του είναι από επαχθή αιτία και απαντά στο ερώτημα, αν οφείλεται φ.μ.α. κατά τη μεταγραφή πρακτικού συμβιβαστικής επίλυσης διαφοράς.

Οι γρίφοι της χρησικτησίας

Σύμφωνα με τις διευκρινίσεις της ΑΑΔΕ, αν σε συμβόλαιο μεταβίβασης της κυριότητας ακινήτου ή σύστασης άλλου εμπράγματου δικαιώματος σε ακίνητο από οποιαδήποτε αιτία, γίνεται από τον μεταβιβάζοντα επίκληση της κτήσης τούτου με τακτική ή έκτακτη χρησικτησία, στο πρόσωπό του, εκτός από τον φόρο για τη σύμβαση αυτή, οφείλεται και φόρος μεταβίβασης για την κτήση με χρησικτησία, εκτός αν στο όνομα του μεταβιβάζοντα υπάρχει τίτλος μεταγραμμένος για το δικαίωμά του, για το οποίο έχει υποβληθεί η κατά νόμο φορολογική δήλωση ή αν τα βιβλία μεταγραφών έχουν καταστραφεί.

Επίσης, ο φόρος μεταβίβασης για την κτήση με χρησικτησία υπολογίζεται στην αξία της κυριότητας του ακινήτου ή του εμπράγματος δικαιώματος, όπως (η αξία) προκύπτει με την εφαρμογή του αντικειμενικού συστήματος, εκτός αν το δηλούμενο τίμημα κατά τη μεταβίβαση με επαχθή αιτία είναι μεγαλύτερη, οπότε θα ληφθεί υπόψη η μεγαλύτερη αυτή αξία κατά τον χρόνο κατάρτισης του μεταβιβαστικού συμβολαίου, και βαρύνει τον μεταβιβάζοντα αφαιρουμένων των επωφελών δαπανών που έγιναν από τον χρησιδεσπόζοντα.

Εξειδικεύοντας τις μεταβιβάσεις κατά τις οποίες δεν οφείλεται φόρος χρησικτησίας, η ΑΑΔΕ καταγράφει τις ακόλουθες 4 περιπτώσεις:

1. Σε περίπτωση κτήσης του ακινήτου από κληρονομιά με διαθήκη ή εξ αδιαθέτου, έστω και αν στη διαθήκη μνημονεύεται η κτήση κυριότητας του με χρησικτησία, γιατί στην περίπτωση αυτή (διαθήκης) δεν συντάσσεται συμβόλαιο.
2. Σε περίπτωση σύστασης οριζόντιας ιδιοκτησίας από το μοναδικό κύριο με μονομερή πράξη, έστω και αν στη πράξη αυτή γίνεται επίκληση κτήσης κυριότητας με χρησικτησία.
3. Αν ο επικαλούμενος την κτήση κυριότητας με χρησικτησία απαλλάσσεται από τον φόρο μεταβίβασης ακινήτων με βάση γενικές ή ειδικές διατάξεις νόμου.
4. Όταν ο επικαλούμενος τη χρησικτησία έχει τίτλο κτήσης για τον οποίο έχει υποβληθεί δήλωση.

Πότε επιστρέφεται ο φόρος χρησικτησίας

Στην περίπτωση που ματαιωθεί η υπογραφή του συμβολαίου μεταβίβασης ακινήτου με οποιαδήποτε αιτία (αγοραπωλησία, δωρεά, γονική παροχή κ.λπ.), ο φόρος χρησικτησίας, που έχει καταβληθεί από τον μεταβιβάζοντα, δεν οφείλεται και επιστρέφεται ως αχρεωστήτως καταβληθείς. 

Ακόμη, ο φόρος χρησικτησίας επιστρέφεται και σε περίπτωση μη μεταγραφής δικαστικής απόφασης με την οποία αναγνωρίζεται η κυριότητα ή άλλο εμπράγματο δικαίωμα σε ακίνητο, λόγω συμπλήρωσης των όρων της τακτικής ή έκτακτης χρησικτησίας.

Ωστόσο, στην περίπτωση που υπογραφεί μεν το συμβόλαιο μεταβίβασης του ακινήτου αλλά στη συνέχεια ανατραπούν τα αποτελέσματα της σύμβασης για οποιονδήποτε λόγο (λόγω ατονίας της αναβλητικής ή πλήρωσης της διαλυτικής αίρεσης, που είχε τεθεί στο συμβόλαιο, ή ακύρωσης της μεταβίβασης ή αναγνώρισης της ακυρότητας αυτής, είτε με δικαστική απόφαση είτε με τη σύνταξη ακυρωτικού συμβολαίου, ή ανάκλησης της δωρεάς ή γονικής παροχής για οποιονδήποτε λόγο), δεν επιστρέφεται ο φόρος χρησικτησίας που έχει καταβληθεί από τον μεταβιβάζοντα.

Οι σύνθετες περιπτώσεις

Παράλληλα η ΑΑΔΕ διευκρινίζει τι ισχύει σε άλλες «δύσκολες» περιπτώσεις μεταβίβασης ακινήτων, όπως η σύσταση ή τροποποίηση οριζόντιας ή κάθετης ιδιοκτησίας, ο φόρος διανομής και ο φόρος ανταλλαγής κ.λπ. Στα συγκεκριμένα ερωτήματα δίδει τις ακόλουθες απαντήσεις:

Σε ποιες περιπτώσεις σύστασης ή τροποποίησης οριζόντιας ή κάθετης ιδιοκτησίας οφείλεται φ.μ.α.;

Σε κάθε περίπτωση σύστασης ή τροποποίησης οριζόντιας ή κάθετης ιδιοκτησίας θα πρέπει να ερευνάται αν συντελείται, άμεσα ή έμμεσα, μεταβίβαση εμπραγμάτων επί ακινήτων δικαιωμάτων μεταξύ συγκυρίων, είτε με μορφή διανομής, είτε ανταλλαγής, είτε πώλησης, είτε δωρεάς ιδανικών μεριδίων (ΠΟΛ 1050/1996).

Ενδεικτικά αναφέρονται:

- Σύσταση και διανομή σε οικόπεδο με υφιστάμενα κτίσματα.

- Σύσταση και διανομή σε μελλόκτιστο δικαίωμα υψούν με υφιστάμενα κτίσματα.

- Τροποποίηση σύστασης μετά από τακτοποίηση πολεοδομικών αυθαιρεσιών, που αφορούν κατάληψη κοινοχρήστων χώρων.

- Τροποποίηση σύστασης με ενσωμάτωση τμήματος οριζόντιας ιδιοκτησίας σε οριζόντια ιδιοκτησία άλλου συνιδιοκτήτη.

- Διανομή υφιστάμενης κάθετης ιδιοκτησίας σε οικόπεδο με κτίσματα.

- Κατάργηση υφιστάμενης σύστασης σε οικόπεδο με κτίσματα.

Σε ποιες περιπτώσεις δεν οφείλεται φ.μ.α. κατά τη σύσταση ή τροποποίηση οριζοντίων ή καθέτων ιδιοκτησιών;

Δεν οφείλεται φ.μ.α ενδεικτικά στις εξής περιπτώσεις:

- Όταν η σύσταση είναι μονομερής. Δεν οφείλεται φ.μ.α. όταν ο μοναδικός οικοπεδούχος συνιστά με μονομερή δικαιοπραξία οριζόντια ή κάθετη ιδιοκτησία ή τροποποιεί ή καταργεί υφιστάμενη σύσταση με μονομερή δικαιοπραξία του. Στην περίπτωση αυτή δεν υποβάλλεται ούτε δήλωση φ.μ.α. (ΠΟΛ 1139/1996).

- Όταν δεν υφίστανται κτίσματα. Δεν οφείλεται φ.μ.α. όταν σε περίπτωση σύστασης οριζόντιας ή κάθετης ιδιοκτησίας ή τροποποίησης ή κατάργησης υφιστάμενης, εφόσον στο οικόπεδο δεν υπάρχουν κτίσματα κατά τον χρόνο αυτό και δεν μεταβάλλονται τα εξ αδιαιρέτου ποσοστά στο οικόπεδο καθενός συνιδιοκτήτη. Το ίδιο ισχύει και στην περίπτωση κατά την οποία οι οικοπεδούχοι που ανέθεσαν σε εργολάβο την ανέγερση οικοδομής με το σύστημα της αντιπαροχής, συνιστούν, τροποποιούν ή καταργούν οριζόντιες ή κάθετες ιδιοκτησίες, με τη σύμπραξη του εργολάβου αλλά πριν από τη μεταβίβαση σε αυτόν των ιδιοκτησιών που έχουν υποσχεθεί οι οικοπεδούχοι ότι θα του μεταβιβάσουν, καθώς στην περίπτωση αυτή κύριοι του όλου οικοπέδου είναι ακόμη οι οικοπεδούχοι και επομένως δεν συντελείται οποιαδήποτε μεταβίβαση.

Επισημαίνεται ότι θεωρείται ότι στο οικόπεδο δεν υφίστανται κτίσματα, όταν έχουν ανεγερθεί οι θεμελιώσεις ανεγειρόμενης οικοδομής. Εάν όμως, κατά τον χρόνο κατάρτισης της σύστασης έχουν κατασκευαστεί τα υπόγεια της υπό ανέγερσης οικοδομής τα οποία με τη σύσταση διανέμονται μεταξύ των συγκυρίων και δεν παραμένουν κοινόχρηστα καθώς και η πλάκα καλύψεώς τους οφείλεται φ.μ.α., ο οποίος υπολογίζεται στην αξία των διανεμόμενων υπογείων, δεδομένου ότι σύμφωνα- με τη διάταξη του άρθρου 1002 ΑΚ, είναι δυνατή χωριστή κυριότητα επί ορόφου οικοδομής και ως εκ τούτουτα υπόγεια θεωρούνται όροφοι.

- Όταν υπάρχει άδεια κατεδάφισης. Στην περίπτωση αυτή, για τον υπολογισμό του φόρου δεν λαμβάνεται υπόψη η αξία των κτισμάτων εφόσον η κατεδάφιση πραγματοποιηθεί εντός ενός έτους από την ημερομηνία έκδοσης της άδειας. Σε διαφορετική περίπτωση υποβάλλεται τροποποιητική δήλωση μέσα σε έναν μήνα από τη λήξη του έτους και καταβάλλεται ο φόρος που αναλογεί στην αξία των κτισμάτων, τα οποία δεν κατεδαφίστηκαν.

- Όταν δεν υπάρχει στέγη.

- Όταν δεν διανέμονται οι συνιστώμενες ιδιοκτησίες.

- Όταν διαιρούνται ή συνενώνονται ιδιοκτησίες του ίδιου προσώπου.

- Όταν παραχωρείται επιφάνεια κτίσματος ή γηπέδου σε κοινή χρήση και όταν επεκτείνεται ιδιοκτησία σε επιφάνεια ρυθμισμένων χώρων (π.χ. ενσωμάτωση ημιυπαίθριου χώρου) εφόσον δεν πραγματοποιείται μεταβίβαση εμπραγμάτων δικαιωμάτων και δεν μεταβάλλονται τα ποσοστά συνιδιοκτησίας στο οικόπεδο.

Πώς υπολογίζεται ο φόρος διανομής και ο φόρος ανταλλαγής;

Φόρος διανομής, δηλαδή φ.μ.α. με μειωμένο συντελεστή (1/4) επιβάλλεται στο σύνολο της διανεμόμενης περιουσίας, όταν πρόκειται για αυτούσια διανομή, δηλαδή στην περίπτωση που ο καθένας από τους συγκυρίους αποκτά διαιρετό μέρος των ακινήτων που διανέμονται ή ποσοστό εξ αδιαιρέτου αυτών, είτε στην περίπτωση που η διανομή συντελείται με τη βούληση των συγκυρίων, είτε βάσει δικαστικής απόφασης περί διανομής.

Φόρος ανταλλαγής, δηλαδή φ.μ.α. με μειωμένο συντελεστή (1/2) επιβάλλεται επί ίσης ανταλλασσόμενης αξίας ακινήτων.

Αν η αξία της μερίδας, όπως προκύπτει από την εφαρμογή του αντικειμενικού συστήματος προσδιορισμού αξίας που αποκτά από τη διανομή ή την ανταλλαγή κάθε συγκύριος, δηλαδή η φυσική του μερίδα, είναι ίση με την αξία της ιδανικής του μερίδας, επιβάλλεται φόρος με μειωμένο συντελεστή στην αξία αυτή.

Επιπλέον, σε περίπτωση άνισων μερίδων εφόσον για τη διαφορά καταβάλλεται τίμημα, επιβάλλεται φ.μ.α. με ακέραιο συντελεστή επί της διαφοράς της αντικειμενικής αξίας ή του τιμήματος που καταβάλλεται για τη διαφορά, εφόσον αυτό είναι μεγαλύτερο. Εάν δεν καταβάλλεται τίμημα οφείλεται φόρος δωρεάς. Στην τελευταία περίπτωση υποβάλλεται δήλωση δωρεάς με δωρητή αυτόν που

έλαβε μικρότερη φυσική μερίδα από την ιδανική του και δωρεοδόχο αυτόν που λαμβάνει την μεγαλύτερη μερίδα από την ιδανική του, ο οποίος και οφείλει τον αντίστοιχο φόρο δωρεάς και εντάσσεται στην ανάλογη φορολογική κλίμακα.

Πώς αντιμετωπίζεται η διαπίστωση διαφοράς επιφανείας ακινήτου, όταν ο τίτλος κτήσης του είναι από επαχθή αιτία;

1) Αν κατά την σύνταξη συμβολαίου μεταβίβασης ακινήτου ή σύστασης εμπράγματου σε αυτό δικαιώματος, που συντάσσεται με οποιαδήποτε αιτία (επαχθή ή χαριστική), η έκταση του μεταβιβαζόμενου ακινήτου είναι μεγαλύτερη από αυτήν που αναγράφεται στον με επαχθή αιτία τίτλο κτήσης αυτού, εκτός του οικείου φόρου για τη σύμβαση μεταβίβασης καταβάλλεται και φόρος μεταβίβασης για την αξία της επιπλέον έκτασης, με χρόνο φορολογίας τον χρόνο κατάρτισης του μεταβιβαστικού συμβολαίου ο οποίος βαρύνει τον μεταβιβάζοντα το ακίνητο. Δεν οφείλεται φόρος, αν η επιπλέον έκταση δεν υπερβαίνει το ποσοστό δύο τοις εκατό (2%) της έκτασης που αναγράφεται στον αρχικό τίτλο κτήσης ή η αξία του ποσοστού αυτού δεν υπερβαίνει τα χίλια πεντακόσια (1.500,00) ευρώ. Σε διαφορετική περίπτωση οφείλεται φόρος, ο οποίος επιβάλλεται στην αξία της επιπλέον έκτασης, όπως προκύπτει με την εφαρμογή του αντικειμενικού συστήματος, εκτός αν το δηλούμενο τίμημα για την μεταβίβαση που ακολουθεί, είναι μεγαλύτερο οπότε θα ληφθεί υπόψη η μεγαλύτερη αυτή αξία.

2) Αν συντάσσεται διορθωτικό συμβόλαιο με το οποίο διευκρινίζεται ότι η έκταση του ακινήτου που αγοράστηκε είναι μεγαλύτερη από αυτήν που περιγράφεται στο αρχικό συμβόλαιο, φόρος οφείλεται μόνο για την αξία της επιπλέον έκτασης του ακινήτου αυτού αν αυτή υπερβαίνει το ποσοστό δύο τοις εκατό (2%) της έκτασης που αναγράφεται στον αρχικό τίτλο κτήσης ή η αξία του ποσοστού αυτού υπερβαίνει τα χίλια πεντακόσια (1.500) ευρώ.

Ο φόρος επιβάλλεται στην αξία της επιπλέον έκτασης, όπως αυτή προκύπτει με την εφαρμογή του αντικειμενικού συστήματος προσδιορισμού αξίας. Αν όμως διευκρινίζεται ότι η έκταση του ακινήτου που αγοράστηκε είναι μικρότερη από αυτή που περιγράφεται στο αρχικό συμβόλαιο, δεν οφείλεται φόρος.

Οφείλεται φ.μ.α. κατά τη μεταγραφή πρακτικού συμβιβαστικής επίλυσης διαφοράς;

Για τη μεταγραφή πρακτικού συμβιβαστικής επίλυσης εμπραγμάτων διαφορών επί ακινήτων, εφόσον με αυτό συνιστάται, μετατίθεται ή καταργείται εμπράγματο δικαίωμα σε ακίνητο, υποβάλλεται δήλωση ΦΜΑ, χωρίς να απαιτείται η τήρηση συμβολαιογραφικού τύπου. Εφόσον το πρακτικό συμβιβαστικής επίλυσης διαφοράς αναπτύσσει δεδικασμένο και εκτελεστότητα όπως οι δικαστικές αποφάσεις, χρόνος φορολογίας είναι ο χρόνος της μεταγραφής αυτού.