Ακίνητα: Πού σχεδιάζονται 584.000 τ.μ. πρόσθετης δόμησης στην Αθήνα

Νέα δεδομένα για την αξιοποίηση ακινήτων σε ορισμένες από τις ακριβότερες αλλά και πιο δυναμικά αναπτυσσόμενες περιοχές της Αττικής δημιουργεί ο σχεδιασμός για πρόσθετη δόμηση έως 584.405 τετραγωνικών μέτρων στον Βόρειο Τομέα Αθηνών.

Οι προτεινόμενες Ζώνες Υποδοχής Συντελεστή Δόμησης (ΖΥΣ), που βρίσκονται σε δημόσια διαβούλευση, καλύπτουν 11 δημοτικές ενότητες και ανοίγουν δυνητικά νέες δυνατότητες για οικιστικές και επαγγελματικές αναπτύξεις, επηρεάζοντας τις προοπτικές οικοπέδων και επενδύσεων.

Σύμφωνα με τα στοιχεία της μελέτης που δημοσιοποίησε το υπουργείο Περιβάλλοντος και Ενέργειας στις 2 Νοεμβρίου, προτείνονται 25 ζώνες, στις οποίες η πρόσθετη δόμηση θα μπορούσε, εφόσον αξιοποιηθεί πλήρως, να συνοδευτεί από αύξηση του πληθυσμού κατά περίπου 9.500 κατοίκους.

Πρόκειται για μία παρέμβαση με σημαντικό οικονομικό ενδιαφέρον, αλλά και με πολεοδομικές προκλήσεις, καθώς αφορά περιοχές με διαφορετικά χαρακτηριστικά, από τις κηπουπόλεις των βορείων προαστίων μέχρι πρώην βιομηχανικές εκτάσεις.

Χαλάνδρι και Μεταμόρφωση «κερδίζουν» το 70% της πρόσθετης δόμησης

Η κατανομή των τετραγωνικών αποκαλύπτει ότι το μεγαλύτερο μέρος της δυνητικής ανάπτυξης συγκεντρώνεται σε δύο περιοχές.

Το Χαλάνδρι βρίσκεται στην πρώτη θέση, με επτά προτεινόμενες ζώνες και δυνατότητα υποδοχής 258.159 τ.μ. πρόσθετης δόμησης. Δύο από τις σημαντικότερες εντοπίζονται κοντά στις οδούς Αγίας Παρασκευής και Γαρυττού, καθώς και Αγίας Παρασκευής και Δουκίσσης Πλακεντίας, με συνολική δυνατότητα 174.405 τ.μ.

Η εγγύτητα σε μεγάλους οδικούς άξονες και μέσα σταθερής τροχιάς ενισχύει το επενδυτικό ενδιαφέρον, ιδιαίτερα για κατοικίες και μικτές αναπτύξεις, όπου επιτρέπονται από τις χρήσεις γης. Σε επιμέρους ζώνες εξετάζονται αυξήσεις του συντελεστή δόμησης έως 0,50 μονάδες.

Δεύτερη έρχεται η Μεταμόρφωση, με 148.763 τ.μ. σε δύο ζώνες κοντά στην Εθνική Οδό Αθηνών–Θεσσαλονίκης. Εδώ η επενδυτική διάσταση είναι διαφορετική, καθώς οι περιοχές έχουν κυρίως βιομηχανικά και επιχειρηματικά χαρακτηριστικά.

Η πρόταση προβλέπει αύξηση του συντελεστή από 1,00 σε 1,60, με δυνατότητα αύξησης του ύψους κατά 30% και της κάλυψης έως 80%, υπό τις προβλεπόμενες προϋποθέσεις.

Αθροιστικά, Χαλάνδρι και Μεταμόρφωση συγκεντρώνουν περίπου 407.000 τ.μ., δηλαδή σχεδόν το 70% του συνολικού δυναμικού.

Κηφισιά, Ψυχικό και Φιλοθέη: Η αξία των πρόσθετων τετραγωνικών

Ιδιαίτερο ενδιαφέρον παρουσιάζουν οι προτάσεις σε περιοχές υψηλής αξίας γης, όπου ακόμη και μικρότερες αυξήσεις του επιτρεπόμενου συντελεστή μπορούν να μεταβάλουν ουσιαστικά την οικονομική αποτίμηση ενός οικοπέδου.

Στην Κηφισιά προβλέπονται τρεις ζώνες, με συνολική δυνατότητα πρόσθετης δόμησης περίπου 38.795 τ.μ. Σε επιμέρους περιοχές η προσαύξηση φτάνει τις 0,50 μονάδες, ενώ μία από τις σημαντικότερες παρεμβάσεις αφορά την περιοχή της λεωφόρου Καλυφτάκη, κοντά στην Εθνική Οδό.

Στη Φιλοθέη, η προτεινόμενη ζώνη κατά μήκος της λεωφόρου Κηφισίας προβλέπει αύξηση συντελεστή από 0,60 σε 0,80, με δυνατότητα περίπου 15.225 πρόσθετων τ.μ. Αντίστοιχα, στο Παλαιό Ψυχικό προτείνεται αύξηση από 0,60 σε 0,80, που αντιστοιχεί σε περίπου 7.570 τ.μ.

Η σημασία αυτών των μεταβολών δεν περιορίζεται στον αριθμό των τετραγωνικών. Σε αγορές υψηλών τιμών, η δυνατότητα ανάπτυξης μεγαλύτερης επιφάνειας μπορεί να επηρεάσει τις προσφορές για οικόπεδα, τις συμφωνίες αντιπαροχής και την αποδοτικότητα νέων κατασκευαστικών έργων.

Ωστόσο, η οικονομική αξία της πρόσθετης δόμησης δεν μπορεί να υπολογιστεί απλώς πολλαπλασιάζοντας τα τετραγωνικά με την εμπορική τιμή πώλησης κατοικιών. Πρέπει να αφαιρεθούν το κόστος απόκτησης του μεταφερόμενου δικαιώματος, οι κατασκευαστικές δαπάνες, οι χρηματοδοτικές επιβαρύνσεις και οι λοιποί περιορισμοί.

Τι σημαίνει για την προσφορά κατοικιών

Η ενεργοποίηση των ΖΥΣ θα μπορούσε μεσοπρόθεσμα να ενισχύσει την οικοδομική δραστηριότητα σε συγκεκριμένες περιοχές, συμβάλλοντας στη δημιουργία πρόσθετου οικιστικού αποθέματος.

Αυτό, ωστόσο, δεν συνεπάγεται αυτομάτως αποκλιμάκωση των τιμών. Η πραγματική επίδραση στην αγορά κατοικίας θα εξαρτηθεί από το πόσα δικαιώματα θα μεταφερθούν, πόσα έργα θα καταστούν οικονομικά βιώσιμα και τι είδους ακίνητα θα κατασκευαστούν.

Στις ακριβές περιοχές των βορείων προαστίων, για παράδειγμα, η πρόσθετη δυνατότητα μπορεί να κατευθυνθεί σε μεγαλύτερες ή πολυτελείς κατοικίες, χωρίς να αυξηθεί αναλόγως η προσφορά προσιτής στέγης.

Στον Χολαργό, αντίθετα, όπου προβλέπονται πέντε ζώνες και περίπου 64.473 πρόσθετα τ.μ., η συνδυασμένη παρουσία κατοικιών, εμπορικών δραστηριοτήτων και σταθμών μετρό δημιουργεί διαφορετικές προϋποθέσεις ανάπτυξης.

Πώς λειτουργεί η μεταφορά συντελεστή

Ο μηχανισμός αποσκοπεί στην αξιοποίηση οικοδομικών δικαιωμάτων που δεν μπορούν να χρησιμοποιηθούν σε ακίνητα προέλευσης, όπως διατηρητέα κτίρια ή δεσμευμένες ιδιοκτησίες.

Μέσω της προβλεπόμενης Ψηφιακής Τράπεζας Γης, τα δικαιώματα αυτά θα μπορούν να μεταφέρονται σε επιλέξιμα ακίνητα εντός εγκεκριμένων ζωνών υποδοχής.

Έτσι, οι ιδιοκτήτες ακινήτων προέλευσης αποκτούν προοπτική οικονομικής αξιοποίησης, ενώ οι ιδιοκτήτες ακινήτων υποδοχής δυνατότητα πρόσθετης δόμησης.

Για παράδειγμα, σε οικόπεδο 500 τ.μ. με συντελεστή 0,80 αντιστοιχούν 400 τ.μ. δόμησης. Εάν ο επιτρεπόμενος συντελεστής υποδοχής φτάσει το 1,20, η δυνητική επιφάνεια αυξάνεται στα 600 τ.μ., υπό την προϋπόθεση απόκτησης των απαιτούμενων δικαιωμάτων.