Τα πέντε μεγάλα προβλήματα με τις αντικειμενικές τιμές ακινήτων

Γεμάτο «ανορθογραφίες» είναι το σύστημα των αντικειμενικών τιμών, παρά την προσπάθεια που έγινε με τις τελευταίες αλλαγές για μεγαλύτερη προσέγγιση των εμπορικών τιμών. Αφύσικα χαμηλές τιμές σε περιοχές της επαρχίας, οι οποίες διαμορφώνονται χαμηλότερα από το κόστος κατασκευής, μειώσεις που φαίνονται αδικαιολόγητες σε πολύ δημοφιλείς περιοχές, στρεβλώσεις που προκαλούνται από τους συντελεστές εμπορικότητας και παλαιότητας είναι μόνο μερικά από τα σοβαρά προβλήματα που επισημαίνονται από τους ειδικούς της κτηματαγοράς.

«Η ορθή καταγραφή των αντικειμενικών αξιών, αποτελεί αναπτυξιακό μέτρο τόσο για την κτηματαγορά όσο και για την ελληνική οικονομία, ενώ παράλληλα μέσω της διεύρυνσης της φορολογικής βάσης καθιστά την φορολόγηση πιο αποτελεσματική και κοινωνικά πιο δίκαιη», τονίζει ο Θεμιστοκλής Μπάκας, Πρόεδρος Πανελλαδικού Δικτύου E-Real Estates.

Σε ειδική ανάλυση για τις αντικειμενικές αξίες, ο κ. Μπάκας σημειώνει το γνωστό από το παρελθόν πρόβλημα με τις αντικειμενικές αξίες: στην πράξη ήταν πάντα χαμηλότερες από την αγοραία αξία του ακινήτου κατά την προ μνημονίων εποχή, ενώ κατά τη διάρκεια της οικονομικής κρίσης σε πολλές περιπτώσεις, λόγω της μείωση των τιμών, οι αντικειμενικές αξίες ήταν υψηλότερες από την αγοραία αξία.

Αποτιμώντας τις τελευταίες αλλαγές, που είχαν στόχο την εξίσωση των αντικειμενικών με τις εμπορικές τιμές, ο κ. Μπάκας διαπιστώνει ότι έγινε ουσιαστική προσπάθεια για βελτιώσεις:

• Το υπουργείο Οικονομικών δρομολόγησε την εξίσωση των αντικειμενικών αξιών με τεχνοκρατικούς όρους, με χρήση διαθέσιμων στοιχείων από τις αγοραπωλησίες, πληροφοριών που συλλέγει η Τράπεζα της Ελλάδας αλλά και γνωμοδότηση των ορκωτών εκτιμητών. Ταυτόχρονα, αναμόρφωσε το πλαίσιο προσδιορισμού των αντικειμενικών αξιών μέσα από τη χωρική επέκταση, τον τεχνολογικό εκσυγχρονισμό και την ενίσχυση της αντικειμενικότητας. Παράλληλα, ψηφιοποιήθηκε η διαδικασία προσδιορισμού των αντικειμενικών αξιών ώστε να αυτοματοποιηθεί τα επόμενα χρόνια. Το αίτημα της κτηματαγοράς για τη δημιουργία ενός πληροφοριακού συστήματος που θα ακολουθεί τις τάσεις στην αγορά ακινήτων, αποτελεί μέρος της δεύτερης μεταρρυθμιστικής προσπάθειας σύμφωνα με το οικονομικό επιτελείο, που μέσω του εκσυγχρονισμού του συστήματος αντικειμενικού προσδιορισμού της αξίας ενός ακινήτου, θα οδηγήσει τελικά στην αντικατάσταση της αντικειμενικής αξίας από την εμπορική.

Τα προβλήματα στο σύστημα

Κάπου εδώ, όμως, τελειώνουν τα καλά νέα και αρχίζει η καταγραφή στρεβλώσεων στο αντικειμενικό σύστημα τιμών:

Πρόβλημα 1ο: Τιμές χαμηλότερες από το κόστος κατασκευής. Η τιμή ζώνης είναι η τιμή ανά τετραγωνικό μέτρο νεόδμητου μεσαίου (όχι γωνιακού) διαμερίσματος 90 τ.μ., 1ου ορόφου χωρίς εμπορικότητα. Εφόσον το ακίνητο αναφοράς της μελέτης είναι ένα διαμέρισμα νεόδμητο, όπου το ελάχιστο κόστος κατασκευής είναι περίπου 800€/τ.μ. (χωρίς να υπολογίζουμε το κόστος οικοπέδου), δεν είναι δυνατόν να υπάρχουν τιμές ζώνης μικρότερες των 800€/τ.μ., τονίζει ο κ. Μπάκας. Όμως, σε μεγάλο ποσοστό, ιδιαίτερα στην επαρχία, στις νέες εντάξεις περιοχών στο σύστημα αντικειμενικών αξιών, καταγράφονται αξίες τις τάξεως των 600€ - 650€, ή ακόμη και κάτω από 550€ σε μερικά χωριά. Τέτοιες τιμές είναι προδήλως εσφαλμένες και προφανώς δίνονται από το υπ. Οικονομικών για λόγους κοινωνικής πολιτικής. Όμως, αντί να στρεβλώνονται με αυτόν τον τρόπο οι τιμές, θα ήταν προτιμότερο να γίνεται σωστά ο προσδιορισμός της αντικειμενικής τιμής και να εφαρμόζονται χαμηλότεροι φορολογικοί συντελεστές σε αυτές τις περιοχές.

Πρόβλημα 2ο: Τιμές πολύ χαμηλότερες από τις εμπορικές. Σε νέες εντάξεις περιοχών δόθηκαν τιμές που απέχουν πολύ από τις εμπορικές. Για παράδειγμα, στην Περιφέρεια Δυτικής Ελλάδας και συγκεκριμένα στον
Νομό Αχαΐας, στην περιοχή του Ρίου, η τιμή ζώνης είναι 1.250€ . Όσοι γνωρίζουν τη περιοχή, επισημαίνει ο κ. Μπάκας, κατανοούν ότι η τιμή ζώνης με την άνωθεν αξία υπολείπεται κατά πολύ της εμπορικής τιμής, διότι η συγκεκριμένη περιοχή αποτελεί το ακριβότερο προάστιο του Ν. Αχαΐας. Παρόμοιες στρεβλώσεις παρατηρούνται και στην περιοχή Άγιος Βασίλειος, Άγιος Βασίλειος – Ακταίο, καθώς και στον Ψαθόπυργο, όπου έγιναν νέες εντάξεις με τιμή ζώνης 900€, 1.100€ και 1.100€, αντίστοιχα.

Πρόβλημα 3ο: Αναπροσαρμογές τιμών που κινούνται μακριά από τις τάσεις της κτηματαγοράς. Όπως σημειώνει ο κ. Μπάκας, καταγράφηκαν μειώσεις στην κοινότητα της Εκάλης κατά 9,09%, με την τιμή ζώνης να προσαρμόζεται πλέον σε 3.500€/τ.μ. στην ανώτερη τιμή, από 3.850€/τμ που ήταν πριν. Στην περιοχή της Φιλοθέης, η ανώτερη τιμή ζώνης μειώθηκε κατά 14,89% και πλέον διαμορφώνεται σε 4.000€/τ.μ. Εντύπωση προκάλεσαν, επίσης, οι μειώσεις στις ανώτερες τιμές ζώνης στα νότια προάστια του Ν. Αττικής και ιδιαίτερα στη Βούλα, όπου η ανώτερη τιμή ζώνης μειώθηκε κατά 12,5%, από 3.600€/τ.μ. σε 3.150€/τ.μ., όπως και στο Ελληνικό, όπου η ανώτερη τιμή ζώνης μειώθηκε κατά 5,35%, από 2.800€/τ.μ. σε 2.650€/τ.μ. Στη Γλυφάδα, αυξήθηκε η ανώτερη τιμή ζώνης μόλις 3,3% και πλέον διαμορφώνεται στις 4.600€/τ.μ. από 4.550€/τ.μ.  Αυτές οι τιμές, ιδιαίτερα στα νότια προάστια, δεν ανταποκρίνονται στην πραγματικότητα της αγοράς, καθώς στην ευρύτερη περιοχή των νοτίων προαστίων έχουν προγραμματιστεί έργα ανάπλασης και πολλά από αυτά υλοποιούνται και δημιουργούν ανοδικές τάσεις στις τιμές. Την ίδια στιγμή, προκαλούν απορίες οι αυξήσεις των τιμών ζώνης στα δυτικά προάστια του Ν. Αττικής, χωρίς αυτό να σημαίνει πάντως ότι είναι σε όλες τις περιπτώσεις αναντίστοιχες με τις τάσεις των εμπορικών τιμών.

Πρόβλημα 4ο: Οι πεπαλαιωμένοι συντελεστές εμπορικότητας. Οι συντελεστές εμπορικότητας δεν αντιστοιχούν στη σημερινή πραγματικότητα. Όπως τονίζει ο κ. Μπάκας, έχουν να αναλυθούν από το 2007, δηλαδή εδώ και 14 χρόνια. Μέσα σε αυτή τη μεγάλη χρονική περίοδο, όπου έχουν σημειωθεί και μεγάλες ανακατάξεις στην οικονομία και στην κτηματαγορά, λογικό είναι ότι η εμπορικότητα των περισσότερων περιοχών έχει αλλάξει, προς το καλύτερο ή προς το χειρότερο.

Πρόβλημα 5ο: Ο συντελεστής παλαιότητας πρέπει να αναθεωρηθεί. Όπως έχει επισημάνει η ΠΟΜΙΔΑ, ο συντελεστής παλαιότητας απομειώνει τις αξίες όλων των υπολοίπων οικοδομών ως εξής: των κατοικιών κατά 5% ανά πενταετία και μόνον έως 40%, δηλαδή οι πρώτες πολυκατοικίες του '50 και του '60 εξομοιώνονται με τις κατοικίες του 80. Των επαγγελματικών ακινήτων κατά 5% ανά πενταετία και μόνον έως 20%, δηλαδή όλα τα γραφεία και καταστήματα του προηγούμενου αιώνα εξομοιώνονται με τα σχετικά νέα του 2000. Σε ό,τι αφορά τον ΕΝΦΙΑ, εφαρμόζεται ο πραγματικά ασύλληπτος «συντελεστής νεότητας» που αντί να μειώνει την αξία των παλαιών, αυξάνει κατά 25% την αξία των νέων ακινήτων. Με διοικητική διάταξη - «παγίδα», που πρέπει να καταργηθεί άμεσα, η πολεοδομική τακτοποίηση έστω και ενός τ.μ., μηδενίζει την παλαιότητα και επαυξάνει την αξία ολοκλήρου του ακινήτου, το οποίο φορολογείται ως νεόδμητο.

Οι συνηθισμένες παρανοήσεις

Πέρα από παραπάνω, ο κ. Μπάκας επισημαίνει ορισμένες συνηθισμένες παρανοήσεις σχετικά με τις αλλαγές των αντικειμενικών τιμών:

1. Δεν σημαίνει ότι, επειδή αυξήθηκαν οι αντικειμενικές, πρέπει να αυξηθούν και οι τιμές πώλησης των ακινήτων. Η πώληση ενός ακινήτου γίνεται στην ελεύθερη αγορά και η τιμή καθορίζεται από πολλούς παράγοντες, που σχετίζονται με τις επιδιώξεις του αγοραστή και του πωλητή. Σίγουρα η κτηματαγορά θα κινηθεί ανοδικά το επόμενο χρονικό διάστημα και πριν την εφαρμογή των νέων αντικειμενικών αξιών, ιδιαίτερα όταν οι ενδιαφερόμενοι αγοραστές έχουν ήδη λάβει τις αποφάσεις τους και βιάζονται να προχωρήσουν σε συναλλαγές. Δεν σημαίνει αυτό, όμως, ότι όλοι θα σπεύσουν να αγοράσουν τώρα ακίνητα για να αποφύγουν φορολογικές επιβαρύνσεις και αυτό θα οδηγήσει αυτόματα σε υψηλότερα επίπεδα τις τιμές. Μεγάλη κινητικότητα σίγουρα θα καταγραφεί κυρίως από όσους θελήσουν να αποδεχθούν κληρονομιές, να πραγματοποιήσουν γονικές παροχές κ.α., διότι θα επιδιώξουν να αποφύγουν την αύξηση των φορολογικών επιβαρύνσεων μετά την 1η Ιανουαρίου 2022.
2. Δεν θα πρέπει να συσχετίζεται η αύξηση των αντικειμενικών αξιών με την αύξηση των ενοικίων. Τα ενοίκια πρωτίστως συσχετίζονται με το διαθέσιμο εισόδημα και όχι με τις αντικειμενικές αξίες, που είναι μόνο ένα μέσο για την επιβολή φορολογικών επιβαρύνσεων. Είναι παράλογο να συζητούνται αυξήσεις ενοικίων με αφορμή τις αυξήσεις αντικειμενικών τιμών, όταν διεθνείς εκθέσεις, όπως πρόσφατα από το ΔΝΤ, δείχνουν ότι συγκαταλέγεται η Ελλάδα στις χώρες της Ε.Ε. όπου οι πολίτες δαπανούν άνω του 40% του εισοδήματος τους για στέγαση, ενώ ο μέσος όρος της Ε.Ε είναι 28%.