Οι 12 μεγάλες αλλαγές που έρχονται στη φορολογία των ακινήτων το 2027

Σημαντικές αλλαγές στη φορολογία των ακινήτων, που αφορούν τόσο τη φορολογία μεταβίβασης όσο και την κατοχή, έχουν δρομολογηθεί για το 2027, με τις κυριότερες να έρχονται μετά τη διενέργεια των εθνικών εκλογών.

Η σημαντικότερη αλλαγή είναι η αναπροσαρμογή των αντικειμενικών αξιών των ακινήτων, οι οποίες θα προσαρμοστούν στα όρια των –αισθητά– αυξημένων τιμών αγοράς, ενώ στη σχετική λίστα είναι η σύσταση του Ενιαίου Κόμβου Ακινήτων, η έλευση του Μητρώου Ιδιοκτησίας και Διαχείρισης Ακινήτων, η επέκταση των απαλλαγών από τον ΕΝΦΙΑ, η αύξηση του φόρου μεταβίβασης για τους πολίτες τρίτων χωρών, η ενίσχυση των αντικινήτρων για τις βραχυχρόνιες μισθώσεις, κίνητρα για ανακαινίσεις κτιρίων, νέες αναβολές φορολογικών επιβαρύνσεων και νέα μέτρα για το στεγαστικό.

Οι παρεμβάσεις έρχονται σε μια περίοδο που η ελληνική κτηματαγορά αντιμετωπίζει οξύ στεγαστικό πρόβλημα, με έλλειψη κατοικιών για αγορά ή ενοικίαση, αφού η «δέσμευση» κατοικιών στις πλατφόρμες των βραχυχρόνιων μισθώσεων και τα εκατοντάδες χιλιάδες «κλειστά» σπίτια έχουν περιορίσει το απόθεμα, ειδικά των προσιτών στην τιμή κατοικιών.

Διαπιστώνεται, επίσης, ότι παρά τα προγράμματα «Σπίτι μου», η απόκτηση κατοικίας δεν είναι εύκολη υπόθεση, αφενός λόγω των αυστηρών πιστοδοτικών κριτηρίων των τραπεζών, αλλά και των χαμηλών αποδοχών, οι οποίες αυξάνονται με ρυθμό υποπολλαπλάσιο των τιμών των κατοικιών.

Παρατηρείται, επίσης, ότι οι τιμές των ακινήτων εξακολουθούν να αυξάνονται την τελευταία δεκαετία, τροφοδοτούμενες από τη ζήτηση από το εξωτερικό, ενώ η παράλληλη αύξηση της ιδιωτικής οικοδομικής δραστηριότητας –παρά την άνοδο του κατασκευαστικού κόστους– δεν δείχνει ικανή να καλύψει την αυξημένη ζήτηση.

Ο 12λογος των παρεμβάσεων

Στο πλαίσιο που συνθέτουν οι εξελίξεις στην κτηματαγορά, η κυβέρνηση έχει δρομολογήσει σειρά παρεμβάσεων που θα λάβουν χώρα το 2027 και οι οποίες είναι:

1. Η δημιουργία μια νέας πλατφόρμας, του Ενιαίου Κόμβου Ακινήτων. Πρόκειται για ένα νέο Μητρώο στον οποίο θα περιέχεται ένας ενιαίος ψηφιακός φάκελος ο οποίος θα περιέχει όλα τα στοιχεία για κάθε ακίνητο της επικράτειας και με τον Κωδικό Αριθμό Εθνικού Κτηματολογίου (ΚΑΕΚ) θα είναι δυνατή η αναζήτησή του και η εύρεση όλων των χαρακτηριστικών του ακινήτου. Στόχος της νέας εφαρμογής είναι η διευκόλυνση των συναλλαγών επί ακινήτων, καθώς θα υπάρχει διαλειτουργικότητα με όλους τους δημόσιους φορείς και τους συμβολαιογράφους.
2. Η λειτουργία του Μητρώου Ιδιοκτησίας και Διαχείρισης Ακινήτων (ΜΙΔΑ), στο οποίο θα συγκεντρωθούν όλα τα στοιχεία των ακινήτων. Θα περιέχει στοιχεία που σήμερα υπάρχουν στο Κτηματολόγιο και στην Εφορία και θα ενοποιηθούν σε ένα αρχείο. Μόλις τεθεί σε λειτουργία, θα υπάρχει υποχρέωση δήλωσης στο Μητρώο αυτό όλων των νέων μισθώσεων από ιδιοκτήτες και ενοικιαστές εντός τριών μηνών από την έναρξή τους. Επιπλέον στο Μ.Ι.Δ.Α. θα πρέπει να δηλώνεται εντός τριών μηνών από την έναρξή της και κάθε δωρεάν παραχώρηση ακινήτου σε τέκνα, γονείς, λοιπούς συγγενείς ή φίλους. Επίσης, για τους εκμισθωτές και ενοικιαστές αγροτικής γης, η προθεσμία για την δήλωση κάθε μίσθωσης ορίζεται σε δύο μήνες από την έναρξή της. Σε περίπτωση εκπρόθεσμης δήλωσης μίσθωσης ή δωρεάν παραχώρησης θα επιβάλλεται πρόστιμο 500 ευρώ, ενώ σε κάθε περίπτωση ανακριβούς δήλωσης μίσθωσης με στόχο την παράνομη είσπραξη επιδομάτων ή επιδοτήσεων (από αγρότες, κτηνοτρόφους κ.λπ.) θα επιβάλλεται πρόστιμο 1.000 ευρώ. Υπενθυμίζεται ότι το ΜΙΔΑ επρόκειτο να λειτουργήσει από φέτος, αλλά αναβλήθηκε για το 2027 και μάλιστα για μετά τις εκλογές, επειδή για την εφαρμογή του, οι ιδιοκτήτες ακινήτων θα πρέπει να διορθώσουν τις πολλές διαφορές που υπάρχουν μεταξύ στοιχείων που έχουν δηλωθεί στα έντυπα Ε9 και σε εκείνα στο Κτηματολόγιο. Οι διορθώσεις σημαίνουν γραφειοκρατία και πρόσθετο κόστος, αφού θα απαιτήσουν νέες μετρήσεις ιδιοκτησιών και αμοιβές σε μηχανικούς, δικηγόρους, συμβολαιογράφους κ.λπ. μια διαδικασία που κρίθηκε ότι καλύτερα να μεταφερθεί μετά τις εκλογές.
3. Η λειτουργία της Τράπεζας Αξιών Ακινήτων, στόχος της οποίας είναι η παρακολούθηση της αγοράς και η άντληση στοιχείων που αφορούν στην αξία των ακινήτων της επικράτειας από φορείς του δημόσιου και του ιδιωτικού τομέα. Στα αρχεία της θα τηρούνται στοιχεία που διατίθενται από φορείς του δημόσιου τομέα (έντυπα Ε9, myProperty κ.λπ.) και αφορούν στις μεταβιβάσεις εμπραγμάτων δικαιωμάτων και στις μισθώσεις ακινήτων ή στην αξία ακινήτων σε όλη την επικράτεια καθώς και εκείνων που διατίθενται από φορείς του ιδιωτικού τομέα σχετικά με την αξία ακινήτων. Τα δεδομένα της Τράπεζας Αξιών Ακινήτων, θα αποτελούν τη βάση για τις αυτόματες αναπροσαρμογές των αντικειμενικών αξιών, που σχεδιάζεται να εφαρμοστεί, πιθανότατα από το 2027.
4. Η υποχρεωτική πληρωμή των ενοικίων μέσω τραπεζών, που επίσης αναβλήθηκε για το 2027 και συγκεκριμένα για την 1η Ιουλίου του επόμενου έτους. Στόχος είναι η πάταξη της φοροδιαφυγής στον τομέα των μισθωμάτων, καθώς παρατηρείται ότι ο μέσος όρος των ενοικίων που δηλώνονται στην εφορία είναι 250 ευρώ τον μήνα. Όσοι δεν το εφαρμόσουν μέτρο θα έχουν κυρώσεις. Ο ιδιοκτήτης θα χάνει την έκπτωση του 5% από τα εισπραχθέντα ενοίκια ως ετήσια δαπάνη επισκευής, συντήρησης και ανακαίνισης του ακινήτου ή για άλλες λειτουργικές ανάγκες του ακινήτου, ενώ ο ενοικιαστής θα χάνει δικαιώματα είσπραξης κοινωνικών επιδομάτων και παροχών, όπως η επιδότηση και η επιστροφή ενοικίου. Εκφράζονται όμως επιφυλάξεις για την αποτελεσματικότητα του μέτρου, καθώς, εάν το ύψος των δηλούμενων ενοικίων παραμείνει στα ίδια επίπεδα, τότε δεν θα έχει καμία επίδραση στους φόρους που θα βεβαιώνονται, Πάντως οι διορθώσεις των διαφορών στα εμβαδά ακινήτων, στη Κτηματολόγιο και στην εφορία θα γίνουν χωρίς φορολογικά πρόστιμα.
5. Η μείωση του συντελεστή φορολογίας των ενοικίων από το 35% στο 25% για το τμήμα του ετησίου εισοδήματος από ακίνητα, από 12.000 έως 24.000 ευρώ. Σήμερα εφαρμόζεται συντελεστής 15% έως τα 12.000 ευρώ και πάνω από το όριο αυτό ο συντελεστής αυξάνεται σε 35%. Άμεσα ωφελούμενοι εκτιμώνται σε 161.587 ιδιοκτήτες ακινήτων που αποκτούν κάθε χρόνο εισοδήματα από ενοίκια μεγαλύτερα από 12.000 ευρώ το χρόνο, ενώ το μέτρο θα ισχύσει για τα εισοδήματα που αποκτώνται εντός του 2026.
6. Η αύξηση του συντελεστή του φόρου μεταβίβασης ακινήτων από το 3% στο 15% από την 1η Ιουλίου 2027 για αγορές ακινήτων από υπηκόους τρίτων χωρών. Σήμερα ο φόρος μεταβίβασης ακινήτων είναι 3% (συν εισφορά 3% επί του φόρου υπέρ των δήμων) επί της φορολογητέας αξίας είτε της αντικειμενικής είτε (της μεγαλύτερης) δηλωθείσας στο συμβόλαιο. Στόχος είναι να φρενάρουν οι αγορές κατοικιών από ξένους στην Ελλάδα, ώστε να μην οξύνεται περαιτέρω το στεγαστικό πρόβλημα. Τονίζεται πως η αύξηση του ΦΜΑ δεν αφορά κατοίκους χωρών της ΕΕ.
7. Η διατήρηση στο «πάγο» της επιβολής του φόρου υπεραξίας 15% στις πωλήσεις ακινήτων. Το ισχύον καθεστώς προβλέπει την αναστολή του φόρου υπεραξίας έως 31 Δεκεμβρίου 2026 και την επιβολή του από την 1η/1/2027. Όμως, θα ανασταλεί ξανά, για ένα ή δύο χρόνια.
8. Η παράταση της αναστολής της επιβολής ΦΠΑ στις πωλήσεις νεόδμητων οικοδομών έως το 2030. Η αναστολή που ισχύει σήμερα παύει την 31/12/2026 και προκειμένου να μην προκληθεί σοκ στην αγορά, η αναστολή του ΦΠΑ στα νεόδμητα κτίρια, θα παραταθεί έως 2030.
9. Η παράταση της φορέκπτωση για τις ανακαινίσεις κτιρίων. Παρατείνεται μέχρι το τέλος του 2030 του μέτρου που προβλέπει γενναία έκπτωση φόρου έως 16.000 ευρώ για πέντε χρόνια , σε πόσους προχωρούν σε ανακαινίσεις και λειτουργικές αναβαθμίσεις κτιρίων, και εξοφλούν τις δαπάνες μέσω τραπεζικού συστήματος. Η έκπτωση κατανέμεται ισόποσα στα 5 επόμενα έτη από την πραγματοποίηση της δαπάνης και από το μέγιστο ποσό της έκπτωση των 16.000 ευρώ, θα αφαιρείται κάθε χρόνο ποσό έως 3.200 ευρώ από τον φόρο εισοδήματος.
10. Η παράταση έως το 2030 των φορολογικών κινήτρων για τη μακροχρόνια μίσθωση ακινήτων, που σήμερα είναι κενά ή βραχυχρόνια εκμισθούμενα. Οι ιδιοκτήτες που θα κάνουν χρήση του μέτρου, θα είναι αφορολόγητοι για τα μισθώματα που θα εισπράξουν τους πρώτους 36 μήνες, εφόσον η κατοικία έχει εμβαδόν έως 120 τετραγωνικά μέτρα, προσαυξανόμενο κατά 20 τ.μ. για κάθε εξαρτώμενο τέκνο του ενοικιαστή πέραν των δύο και η σύμβαση μίσθωσης είναι διάρκειας τουλάχιστον τριών ετών.
11. Η κατάργηση του ΕΝΦΙΑ κύριας κατοικίας από την 1η/1/2027 σε πάνω από 12.800 οικισμούς της χώρας, με πληθυσμό έως 2.000 κατοίκους, εξαιρουμένων των οικισμών που βρίσκονται στην Περιφέρεια Αττικής (πλην της Περιφερειακής Ενότητας Νήσων). Ειδικά για την Περιφέρεια Δυτικής Μακεδονίας, την Περιφερειακή Ενότητα Έβρου και τους Δήμους της Περιφέρειας Κεντρικής Μακεδονίας, της Περιφέρειας Ανατολικής Μακεδονίας και Θράκης και της Περιφέρειας Ηπείρου που εφάπτονται με τα σύνορα της χώρας, το όριο πληθυσμού για την εφαρμογή της απαλλαγής αυτής ορίζεται σε 2.200 κατοίκους. H απαλλαγή αφορά περίπου 650.000 φορολογούμενους που διαμένουν μόνιμα τους εν λόγω οικισμούς, ενώ, εξαιρούνται οι κατοικίες με συνολική φορολογητέα αξία άνω των 400.000 ευρώ.
12. Η αύξηση των αντικειμενικών αξιών των ακινήτων. Πρόκειται για ένα επώδυνο μέτρο, καθώς μετά τις εκλογές η νέα κυβέρνηση θα αναγκαστεί να αναπροσαρμόσει τις τιμές εφορίας των ακινήτων, με τη μεταβολή να είναι ιδιαίτερα υψηλή, καθώς από την τελευταία μεταβολή τους, οι αγοραίες τιμές των κατοικιών έχουν αυξηθεί κατά περίπου 70%, σύμφωνα με τα στοιχεία της Τράπεζας της Ελλάδος. Η σχετική απόφαση θα συνοδευτεί και με αλλαγές στους συντελεστές επιβολής του ΕΝΦΙΑ και του φόρου μεταβίβασης, προκειμένου να περιοριστεί η έκταση του σοκ στην αγορά.