Αισθητή διεύρυνση της διαφοράς των αγοραίων τιμών και των αντικειμενικών αξιών των ακινήτων, που υπερβαίνει το 60% καταγράφεται την τελευταία πενταετία, καθώς οι τιμές αγοράς κατοικιών από το 2021 μέχρι και το 2025, κυριολεκτικά καλπάζουν, όπως αποκαλύπτουν τα στοιχεία της Τράπεζας της Ελλάδος.
Το γεγονός αυτό προμηνύει σημαντική αύξηση των αντικειμενικών αξιών των ακινήτων, όταν αποφασίσει η κυβέρνηση να τις αναπροσαρμόσει, κίνηση που έχει μετατεθεί για το 2027 και σίγουρα θα υλοποιηθεί μετά τις εκλογές, καθώς συνεπάγεται πολιτικό κόστος.
Σύμφωνα με τη νομοθεσία, οι αντικειμενικές αξίες των ακινήτων θα πρέπει να προσαρμόζονται στα επίπεδα των τιμών αγοράς και εφόσον εφαρμοστεί θα οδηγήσει σε δραματική αναπροσαρμογή των τιμών εφορίας των ακινήτων.
Υπενθυμίζεται πως η τελευταία αναπροσαρμογή των αντικειμενικών αξιών έγινε το 2021, και προσαρμόστηκαν στις τιμές αγοράς που κατέγραψαν οι ιδιώτες εκτιμητές στα τέλη του 2020. Οι αντικειμενικές ανακοινώθηκαν τον Ιούνιο του 2021 και ίσχυσαν από την 1η Ιανουαρίου 2022.
Ωστόσο από τις αρχές του 2021 έως και το τέλος του 2025, οι εμπορικές τιμές των κατοικιών έχουν αυξηθεί πάνω από 60%. Σύμφωνα με τα στοιχεία της Τράπεζας της Ελλάδος:
- Στο σύνολο της χώρας ο δείκτης τιμών των διαμερισμάτων από τις 67,3 μονάδες που ήταν το 2020, βρέθηκε το 2025 στις 108,6 μονάδες, καταγράφοντας αύξηση 61,4%.
- Ο δείκτης τιμών των καινούργιων διαμερισμάτων (ηλικίας έως πέντε ετών) στο σύνολο της χώρας, από τις 70,0 μονάδες το 2020 αυξήθηκε στις 113,8 μονάδες ή κατά ποσοστό 62,6%.
- Ο δείκτης τιμών των παλαιών διαμερισμάτων (άνω των 5 ετών) στο σύνολο της χώρας αυξήθηκε από τις 65,6 μονάδες στις 105,4 μονάδες ή κατά 60,7%.
- Στην Αθήνα, ο δείκτης τιμών των κατοικιών από τις 68,9 μονάδες το 2020, αυξήθηκε στις 113,1 μονάδες ή κατά 64,2%.
- Στη Θεσσαλονίκη ο δείκτης τιμών των κατοικιών, διαμορφώθηκε το 2025 στις 106,9 μονάδες, από 61,8 μονάδες το 2020, καταγράφοντας αύξηση 73%.
Άνοδος και των τιμών εφορίας
Οι ανωτέρω μεταβολές θα «περάσουν» και στις αντικειμενικές αξίες, που χρησιμοποιεί η εφορία, ως βάση υπολογισμού περίπου 20 φόρων και τελών που βαρύνουν τα ακίνητα.
Είναι σαφές ότι μια τέτοια εξέλιξη, θα αυξήσει σημαντικά το φορολογικό βάρος των ακινήτων (ΕΝΦΙΑ, φόροι μεταβίβασης, δημοτικά τέλη κλ.π.) εκτός και αν, παράλληλα, μειωθούν οι συντελεστές ώστε να φρενάρει το εύρος των επιβαρύνσεις, ένα σενάριο που όπως έχει γράψει το BD εξετάζεται από το οικονομικό επιτελείο της κυβέρνησης.
Επισημαίνεται ότι τα στοιχεία των μεταβολών των τιμών των ακινήτων της κεντρικής τράπεζας είναι πολύ κοντά στην πραγματικότητα καθώς, όπως εξηγεί η ΤτΕ, για την κατασκευή τους χρησιμοποιούνται τα αναλυτικά στοιχεία, τα οποία συγκεντρώνει το Τμήμα Ανάλυσης Αγοράς Ακινήτων από τις αρχές του 2009, από όλα τα πιστωτικά ιδρύματα που δραστηριοποιούνται στην Ελλάδα.
Τα στοιχεία αυτά περιλαμβάνουν τις εκτιμήσεις των τραπεζών για την τρέχουσα εμπορική αξία των οικιστικών ακινήτων, καθώς και πληροφορίες για τα ποιοτικά χαρακτηριστικά τους.
Ο αριθμός των εκτιμήσεων που έχουν ήδη αναγγελθεί στην Τράπεζα της Ελλάδος (με περίοδο αναφοράς έως το τέλος Δεκεμβρίου του 2025) ανήλθε συνολικά σε 957.800 εκ των οποίων το 65,3% αφορά διαμερίσματα, το 18,4% μονοκατοικίες, το 6,3% μεζονέτες, το 6,0% οικόπεδα και το 4,0% λοιπά ακίνητα.
Επέστρεψαν εν μέρει τα μετρητά στις αγοραπωλησίες
Ο φόρος μεταβίβασης ακινήτων υπολογίζεται επί των αντικειμενικών αξιών των ακινήτων, οι οποίες είναι παγωμένες την τελευταία πενταετία και λόγω της διαφοράς μεταξύ των δύο τιμών (εμπορικών και τιμών εφορίας) ευνοείται η φοροδιαφυγή και η διακίνηση του μαύρου χρήματος.
Επίσης, λόγω της στρέβλωσης αυτής, καταστρατηγείται η νομοθεσία που προβλέπει, από τις 11 Δεκεμβρίου 2023, την υποχρεωτική εξόφληση της αγοράς ακινήτου μέσω του τραπεζικού συστήματος.
Η συνήθης πρακτική κατά τις αγοραπωλησίες είναι να αναγράφεται στα συμβόλαια η αντικειμενική αξία επί της οποίας υπολογίζεται ο φόρος μεταβίβασης και το τίμημα που αναλογεί (στην αντικειμενική αξία) καταβάλλεται μέσω τραπέζης.
Το υπόλοιπο τίμημα, πέραν της αντικειμενικής, καταβάλλεται τοις μετρητοίς, με ότι αυτό μπορεί να σημαίνει, σχετικά με την προέλευση των συγκεκριμένων χρημάτων.
Φυσικά η εφορία έχει τη δυνατότητα ελέγχων επί των μεταβιβάσεων ειδικά σε ακριβές περιοχές, όπου οι εντικειμενικές αξίες είναι σχετικά χαμηλές. Αν το επιπλέον τίμημα καταβλήθηκε μέσω τραπεζών μπορεί να εντοπιστεί από την ΑΑΔΕ, αλλά αν καταβλήθηκε μετρητοίς είναι εξαιρετικά δύσκολο έως απίθανο.
Ακολουθήστε το Business Daily στο Google news
