Ακίνητα, ενοίκια και το κυνήγι των εντυπώσεων που… ξεσπιτώνει κόσμο

Έχει γίνει απίθανος ντόρος με την Έκθεση του ΚΕΦΙΜ σχετικώς προς τα ενοίκια και την αναλογία τους με τους μισθούς.

Προσωπικά καλωσορίζω οποιαδήποτε ανάλυση έχει να κάνει με το στεγαστικό πρόβλημα, ακόμη και αν προέρχεται από μη επαγγελματίες του χώρου – που είναι και το σύνηθες.

Αυτό βεβαίως υπό την έννοια ότι το στεγαστικό πρόβλημα είναι υπαρκτό και πρέπει να αναδεικνύεται.

Η είδηση έχει αναπαραχθεί άπειρες φορές και προσωπικά έχω κληθεί επανειλημμένως να τη σχολιάσω, τόσο τηλεοπτικώς όσο και από ραδιοφώνου.

Αν ωστόσο αφήσουμε στην άκρη την εντυπωσιοθηρία και τους κραυγαλέους τίτλους, όποιος είναι την αγορά καταλαβαίνει ότι κάτι δεν πάει καθόλου καλά με αυτή τη μελέτη και δυστυχώς την αθρόα, τρομοκρατική και άκριτη αναπαραγωγή της.

Αντί να αναδεικνύει το πρόβλημα, στην πράξη όλο αυτό το πανηγύρι, τρομοκρατεί τους ενοικιαστές -ιδιαιτέρως όσους έχουν μισθωτήρια λήγουν σύντομα- και κανονικοποιεί τις τρελές απαιτήσεις για υψηλά μισθώματα.

Είναι δυνατόν να ισχυρίζεται κανείς ότι στην Ελλάδα χρειάζεται το 70,2% του μηνιαίου εισοδήματος (το οποίο μάλιστα τοποθετείται στα 1.496 Ευρώ) για ένα διαμέρισμα ενός υπνοδωματίου, το 93,6% για διαμέρισμα 2 υπνοδωματίων και το… 140,4% για διαμέρισμα 3 υπνοδωματίων;

Αμέσως προκύπτουν μια σειρά από εύλογες ερωτήσεις που πραγματικά απορώ πως και δεν ρώτησε κανείς.
Δηλαδή όσοι αμείβονται κάτω από αυτό τον μισθό των 1.496 Ευρώ μηνιαίως, που μένουν, στα παγκάκια;

Κι όσοι δηλαδή μένουν σε δυάρια ή τριάρια, πώς στο καλό ζουν κατά τα λοιπά; Δεν συζητώ για τους κρυφούς… εκατομμυριούχους που ενοικιάζουν διαμερίσματα τριών υπνοδωματίων με 2.100 Ευρώ ενοίκιο κατά μέσο όρο.

Τα διάβαζα αυτά και αναρωτιόμουν, τι στο καλό σε άλλη χώρα ζω και εργάζομαι; Αποφάσισα να ελέγξω τα νούμερα. Τα αποτελέσματα είναι αποκαλυπτικά.

Τα προβληματικά δεδομένα και η πραγματικότητα

Έτσι αναζήτησα την Έκθεση. Όχι χωρίς κάποια έκπληξη, είδα ότι οι δημοσιογράφοι δεν είχαν άδικο, αν και προφανώς έμειναν στην περίληψη και δεν έλεγξαν τα δεδομένα. Όμως πράγματι, αυτά λέει η Έκθεση. Πιο συγκεκριμένα διαβάζω:

«Το 2024, στην Αθήνα, με τον μέσο μισθό στα 1.496€ και το ενοίκιο για ένα διαμέρισμα ενός υπνοδωματίου στην Αθήνα να διαμορφώνεται στα 1.050€, αυτό σημαίνει ότι στο ενοίκιο πηγαίνει το 70,2% του μηνιαίου εισοδήματος.
Για διαμέρισμα με δύο υπνοδωμάτια, η αναλογία ανέρχεται στο 93,6%.»

Και παρακάτω:

«Στην Αθήνα, το μέσο μηνιαίο ενοίκιο για διαμέρισμα με ένα υπνοδωμάτιο ανερχόταν σε €1.050 το 2024, ενώ για διαμέρισμα με δύο υπνοδωμάτια ανερχόταν σε €1.400».

Δεν πίστευα στα μάτια μου, κυριολεκτικά. Από πού στο καλό προκύπτουν αυτά τα νούμερα, και μάλιστα ως μέσοι όροι;
Γιατί δεν τα έχω δει ή ακούσει στην αγορά;

Έτσι έψαξα τις αναφορές στις βάσεις δεδομένων στις οποίες παραπέμπει η Έκθεση και πιο συγκεκριμένα στη Eurostat, η οποία βεβαίως στηρίζεται σε δεδομένα που της στέλνουμε από εδώ όπως καθαρά αναφέρει στα ψιλά γράμματα.

Ενδεχομένως αυτές οι τιμές να αντιπροσωπεύουν ειδικές κατηγορίες ακινήτων, αλλά σε καμία περίπτωση δεν αντιπροσωπεύουν τη γενική εικόνα.

Αν θεωρήσουμε ότι αφορούν στη γενική αγορά, βλέπουμε για άλλη μια φορά αυτό που φωνάζω χρόνια: τα στατιστικά στοιχεία για την αγορά ακινήτων, όχι απλώς συχνά δεν ανταποκρίνονται στην πραγματικότητα, αλλά είναι εμφανώς προβληματικά, μια ακόμη περίπτωση Greek Statistics.

Σημειώνω, ότι προς τιμήν των συντακτών της η Έκθεση του ΚΕΦΙΜ ανέφερε και τιμές ανά τετραγωνικό και όχι μόνο στατιστικές διαφορές, όπως βλέπουμε αλλού και παρά το ότι υποψιαζόμαστε αναντιστοιχία με την πραγματικότητα, δεν μπορούμε να αντιδράσουμε.

Ανέτρεξα λοιπόν στα στοιχεία της πραγματικής αγοράς, όπως την ζω καθημερινά.

Και για να μην χρησιμοποιήσω τα δικά μου που τέλος πάντων μπορεί να θεωρηθούν προκατειλημμένα, πήγα στα στοιχεία του Σπιτόγατου που έχει το πλέον εύχρηστο, αν και όχι χωρίς προβλήματα, αρχείο. Σημειώνω ότι τα στοιχεία αυτά αφορούν σε ζητούμενες τιμές αγγελιών και έτσι είναι σίγουρα παραπάνω από τις πραγματικές τιμές στις οποίες κλείνουν οι συμφωνίες.

Στην πράξη, οι συμφωνίες κλείνουν 5-15% ή και περισσότερο σε ορισμένες περιπτώσεις παρακάτω. Ως γνωστόν στις αγγελίες ένα μεγάλο ποσοστό εκμισθωτών ζητάει όσα του λείπουν, οπότε ελπίζω ότι αυτό είναι κάτι στο οποίο μπορούμε να συμφωνήσουμε.

 Η γενική εικόνα αποτυπώνεται στον πίνακα 1. 

Πίνακας 1. Μέσοι όροι των ζητούμενων τιμών στις διάφορες περιοχές των Αθηνών και η αναγωγές τους για δυαρια μεσου όρου 50τμ, βάσει των στοιχείων του Spitogatos.gr. 

Τι άλλο βλέπουμε εδώ;

Ότι η συνεχώς αναπαραγόμενη δήλωση: «Η Ελλάδα κατέγραψε το 2025 τη δεύτερη μεγαλύτερη αύξηση ενοικίων στην ΕΕ (+10,1%), πίσω μόνο από την Κροατία (+17,6%).» επίσης δεν ισχύει.

Και δε θα μπορούσε να ισχύει αφού είναι ξεκάθαρο ότι η πίεση των ενοικίων έχει φέρει πολλούς ενοικιαστές, ιδιαιτέρως όσους έχουν εισοδήματα χαμηλότερα από το μέσο όρο των 1.496 Ευρώ που αναφέρει η Έκθεση, σε αδιέξοδο. Ο ρυθμός ανόδου έχει πέσει σημαντικά.

Η μεγαλύτερη άνοδος μάλιστα καταγράφηκε στο Κέντρο των Αθηνών, όπως είχα προβλέψει, μετά την απαγόρευση των βραχυχρόνιων μισθώσεων. Διεθνώς είναι γνωστό πως αυτό είναι ένα μέτρο που σε μέσο ορίζοντα προκαλεί μεγαλύτερη αύξηση ενοικίων, ιδιαιτέρως σε πόλεις με πολλά κλειστά ακίνητα όπως η Αθήνα. 

Σε δεύτερο χρόνο ανέλυσα τις αγγελίες κάθε περιοχής και τα αποτελέσματα εμφανίζονται στον Πινακα 2.

Πίνακας 2. Ανάλυση των αγγελιών του Σπιτόγατου με υψηλότερη, χαμηλότερη και διάμεση τιμή ακινήτων ενός και δυο υπνοδωματίων. Οι χαμηλότερες τιμές στα διαμερίσματα 1 Υ/Δ περιλαμβάνουν και τις γκαρσονιέρες.

Γενικότερα οι τιμές τόσο στα στούντιο όσο και στα δυάρια ακολουθούν τους μέσους όρους ανά τμ.
Προτίμησα τη διάμεσο από το μέσο όρο επί θεωρητικό εμβαδόν (που είναι ωστόσο παραπλήσιος) για να αποφύγω τις επιδράσεις πολύ χαμηλών και πολύ υψηλών τιμών, λόγω των μεγάλων γεωγραφικών διαφορών.
Διάμεσος σημαίνει απλώς ότι οι μισές αγγελίες είναι κάτω από αυτή την τιμή και οι μισές πάνω.

Για να είμαι μάλιστα πιο ασφαλής τα συνέκρινα με αναφορές που δημοσιεύουν μεγάλες αλυσίδες του χώρου και δικά μας στοιχεία– είναι πράγματι 5-20% παραπάνω οι τιμές των αγγελιών από τις τιμές κλεισιμάτων, όπως θα περιμέναμε. Σε κάθε περίπτωση, αυτά, ναι, είναι πολύ πιο κοντά στην πραγματικότητα την οποία ζούμε και την αγορά στην οποία επιχειρούμε.

Βλέπουμε σαφώς ότι ο αναφερόμενος στην έκθεση «μέσος όρος» 1050 για ένα υπνοδωμάτιο και 1400 για δυο υπνοδωμάτια για το 2024 με ακόλουθη αύξηση 10,1%, πολύ απλά δεν ισχύει πουθενά το 2026, αλλιώς θα έπρεπε να έχουμε ξεπεράσει ήδη τα 1200 Ευρώ στα διαμερίσματα του ενός υπνοδωματίου και τα 1600 για τα διαμερίσματα των δυο υπνοδωματίων. 

Είναι οικονομικές αυτές οι τιμές; Σε καμία περίπτωση, ακόμα και αν υπολογίσεις τιμές κλεισιμάτων 10-15% κάτω από τις ζητούμενες.

Άλλωστε δε νομίζω ότι υπάρχει κάποιος πλέον που αμφισβητεί ότι στην Αθήνα η στεγαστική κρίση οξύνεται. Από την άλλη βλέπουμε στην πραγματικότητα τιμές έως και στο μισό από αυτές που ισχυρίζεται η Έκθεση, καθιστώντας τα συμπεράσματα της επιεικώς προβληματικά.

Η πληθωριστική επίπτωση των εσφαλμένων εντυπώσεων

Η περίπτωση αυτή λοιπόν είναι μια καλή ευκαιρία για να καταγράψω μερικά πράγματα που λέω συνεχώς.

Οι μεγάλες πόλεις και οι τουριστικές περιοχές, πράγματι ζουν μια στεγαστική κρίση. Η περιφέρεια που ερημώνει, ειρήσθω εν παρόδω έχει ενοίκια πολύ χαμηλά.

Όμως η τρομοκράτηση για τις ανόδους των τιμών, που μάλιστα αποτυπώνεται σε τίτλους του στυλ «πανάκριβη στα ενοίκια η Ελλάδα σε πανευρωπαϊκό επίπεδο» δε βοηθάει σε τίποτε και έχει σημαντικό πληθωριστικό αποτύπωμα.

Όταν κάποιος ιδιοκτήτης που ενοικιάζει το δυαράκι του κάπου στο Δήμο Αθηναίων για 400-600 Ευρώ (πραγματικές τιμές) ακούει ότι ο μέσος όρος είναι 1050, δε θα θελήσει να ανεβάσει το ενοίκιο;

Και καλά εμείς που είμαστε επαγγελματίες και έχουμε συνηθίσει να ακούμε παλαβομάρες από μερίδα ιδιοκτητών με την ατάκα «αφού το είπαν και οι ειδήσεις, ανεβαίνει η αγορά πρέπει να το ανεβάσω το ενοίκιο». Επαγγελματίες είμαστε, έχουμε συνηθίσει στις τρελές προσδοκίες.

Σκεφθείτε όμως. Ο ίδιος ιδιοκτήτης, δε θα μπει στον πειρασμό, τοις κείνων ρήμασι πειθόμενος, να πετάξει έξω τον νοικάρη των 500 στο τέλος της συμβάσεως για να προσπαθήσει να βρει τα 1050 – που δε θα τα βρει;

Και μπορείτε να φανταστείτε τι θα κάνει αυτός με τη σειρά του. Θα αναγκαστεί να πληρώσει παραπάνω προκειμένου να μη μείνει άστεγος πιέζοντας ακόμα περισσότερο την οικονομική του κατάσταση.

Πως θα ζήσει αυτός ο άνθρωπος ειδικά αν είναι χαμηλόμισθος ή συνταξιούχος;

Και δε μιλάω καν για αναξιοπαθούντες συμπολίτες μας που έτυχε να ασθενήσουν σε μια χώρα που δεν έχει καμία μέριμνα για κοινωνική κατοικία.

Τι θα γίνουν αυτοί, θα τους πετάξουμε στο δρόμο επειδή κάποιος είπε στη Eurostat ότι τα δυάρια στην Αθήνα κάνουν κατά μέσο όρο 1.200 Ευρώ το μήνα;

Για το 2025 η Eurostat δημοσίευσε ήδη τιμή 1.150.

Πραγματικά αναρωτιέμαι, τι στο καλό επιδιώκουμε με αυτή την ιστορία της αβασάνιστης αναπαραγωγής και των κραυγαλέων τίτλων, να ξεσπιτωθεί ακόμα περισσότερος κόσμος;

Δεν μπορούμε να αντιμετωπίσουμε το στεγαστικό πρόβλημα των μεγάλων πόλεων και των τουριστικών περιοχών, διότι εκεί υπάρχει και όχι σε όλη την Ελλάδα, με φωνασκίες, παραμύθια με δράκους και πηχυαίους τίτλους.

Χρειάζεται σύνεση, διάλογος, καταγραφή απόψεων των θεσμικών φορέων και σχέδια δράσεων.
Δε χρειάζονται κραυγές και πυροτεχνήματα. Συναίνεση και πρωτοβουλίες χρειάζονται.

Στις Βρυξέλλες καταφέραμε να υπάρχει Ειδική Επιτροπή για τη Στεγαστική Κρίση στο Ευρωκοινοβούλιο, είναι καιρός να γίνει και στο Ελληνικό Κοινοβούλιο. Είναι καιρός το Υπουργείο Στεγαστικής Πολιτικής να μας ακούσει.

Είναι καιρός για συγκροτημένες και συναινετικές πολιτικές για την αστεγία, την κοινωνική στέγη και την προσιτή κατοικία. Και είναι καιρός για Παρατηρητήριο τιμών και αξιόπιστα στοιχεία.

Όπως έγραψα στην αρχή, στα ζητήματα του κλάδου μας, έχουμε πολλούς που διατυπώνουν γνώμη, ενίοτε μάλιστα λαμβάνουν και αποφάσεις ή και θέσεις, χωρίς να έχουν γνώση.

Δηλώνουν ειδικοί, αλλά εκ των πραγμάτων δεν είναι — στην Ελλάδα, όπως έλεγε και ο Καρούσος, αρκεί να το δηλώσεις.

Ένα Κέντρο Μελετών ωστόσο, θα μπορούσε να συμβουλευτεί κάποιον από όσους δραστηριοποιούμαστε στην αγορά, με χαρά θα βοηθούσαμε.

Η έκθεση πράγματι βασίζεται σε στοιχεία της Eurostat. Τα στοιχεία όμως αυτά σε καμία περίπτωση δεν ανταποκρίνονται στην πραγματικότητα όχι του 2024, ούτε του 2026.

Δεν είναι η πρώτη φορά· τα στατιστικά ακινήτων στην Ελλάδα παρουσιάζουν χρόνια προβλήματα. 

Οποιοσδήποτε συνάδελφος μεσίτης θα μπορούσε εμπειρικά να ενημερώσει ότι η πληροφορία για 1.050 Ευρώ μίσθωμα για δυάρι ως μέσος όρος το 2024 απλά είναι λάθος. Και εν τέλει επικίνδυνη.

Τα προβλήματα στέγασης δεν αφορούν σε αριθμούς, αφορούν σε ανθρώπους. Ανθρώπους μάλιστα που δεν έχουν περάσει και λίγα τις τελευταίες δεκαετίες, πολλοί δε είναι περίπου πένητες ακόμη και υποψήφιοι άστεγοι.

Πριν κυνηγήσουμε τις εντυπώσεις, τις θεαματικότητες, τα τιράζ και τα κλικ, καλό είναι να σκεφτόμαστε τις συνέπειες σε αυτές ακριβώς τις ψυχές.

*Κοσμάς Θεοδωρίδης Dipl. Ing. Agr, MSc(DIC), PhD.  Πρόεδρος της CERA (Confederation of European Real Estate Associations), Αντιπρόεδρος της CEPI (Confederation of European Real Estate Professions) και Γενικός Γραμματέας του Συλλόγου Μεσιτών Αθηνών Αττικής ΣΜΑΣΑΑ.