Το χρηματιστήριο των κατοικιών: Πού ανεβαίνουν οι τιμές και πού πέφτουν

Χρηματιστηριακό ταμπλό θυμίζουν οι τιμές των κατοικιών στις διάφορες περιοχές της Ελλάδας, καθώς το α' τρίμηνο του έτους καταγράφονται μεγάλες αυξήσεις σε ετήσια βάση, που φθάνουν και το 38%, αλλά και μειώσεις έως -13%. Οι ακριβότερες κατοικίες της χώρας εντοπίζονται στα νότια προάστια της Αττικής, όπου χρειάζονται 400.000 ευρώ για ένα διαμέρισμα 100 τ.μ., ενώ ένα αντίστοιχο διαμέρισμα στην Καστοριά πωλείται με μόλις 51.800 ευρώ.

Τα στοιχεία από την εταιρεία spitogatos, που «φιλτράρει» μεγάλο αριθμό αγγελιών για να καταρτίσει τον δείκτη τιμών SPI, αποκαλύπτουν ότι πίσω από τη «βιτρίνα» της ελληνικής αγοράς κατοικιών, όπου οι τιμές κατά μέσο όρο «τρέχουν» με ρυθμό 6,6% (στοιχεία της Τράπεζας της Ελλάδος για το δ' τρίμηνο 2024) βρίσκονται μεγάλες διαφοροποιήσεις στις αυξήσεις τιμών κατά περιοχή.

Η πιο ακραία περίπτωση με βάση τα στοιχεία πρώτου τριμήνου 2025 είναι ο νομός Καβάλας, όπου οι τιμές των κατοικιών έχουν εκτοξευθεί 37,9% υψηλότερα από το α' τρίμηνο του 2024. Η τουριστική ανάπτυξη στην ευρύτερη περιοχή και ειδικά στη Θάσο έχει αυξήσει τη ζήτηση για κατοικίες που αξιοποιούνται σε βραχυχρόνια μίσθωση και έχει οδηγήσει σε αυτή την ξέφρενη αύξηση των τιμών.

Σε 15 περιοχές της χώρας, ανάμεσά τους το κέντρο της Αθήνας και ο δήμος της Θεσσαλονίκης, καταγράφονται αυξήσεις τιμών σε διψήφια ποσοστά, έως και 19,7% στην περίπτωση της Μεσσηνίας. Τα νότια προάστια της Αθήνας, παρότι είναι η πιο ακριβή περιοχή της χώρας, παρουσιάζουν αύξηση τιμών κοντά στο 10%. Το 9% ξεπερνούν οι αυξήσεις στα ανατολικά και δυτικά προάστια της Αθήνας.

Από την άλλη, περιοχές χαμηλού ενδιαφέροντος (Ημαθία, Κοζάνη, Καστοριά, Ευρυτανία) παρουσιάζουν μειώσεις τιμών σε σχέση με το αντίστοιχο τρίμηνο του 2024, που ξεπερνούν και το 10% στην περίπτωση της Ευρυτανίας.

Το χρηματιστήριο των τιμών κατοικίας σε όλη την Ελλάδα

Πανάκριβα και... πάμφθηνα σπίτια

Εξετάζοντας τις τιμές κατά περιοχή, διαπιστώνεται ότι στα νότια προάστια της Αθήνας έχουν εκτιναχθεί σε επίπεδα που είναι εντελώς απαγορευτικά για τα μεσαία εισοδήματα. Είναι χαρακτηριστικό ότι ανήλθαν το πρώτο τρίμηνο του 2025 για πρώτη φορά στα 4.000 ευρώ. Αλλά και τα βόρεια προάστια της Αθήνας βρίσκονται στις υψηλότερες θέσεις, με μέση τιμή 3.222 ευρώ/τ.μ.

Στην κατηγορία τιμών πάνω από τα 3.000 ευρώ/τ.μ. βρίσκονται επίσης οι Κυκλάδες, με 3.741 ευρώ/τ.μ., όπως και ο νομός Λευκάδας με 3.091 ευρώ/τ.μ., καθώς ο τουρισμός έχει απογειώσει τις τιμές. Σε 14 περιοχές της χώρας, ανάμεσά τους και το κέντρο της Αθήνας, οι τιμές ξεπερνούν τα 2.000 ευρώ, ανεβάζοντας σε πολύ απαιτητικά επίπεδα το κόστος απόκτησης μιας μέσης κατοικίας (200.000 ευρώ για ένα σπίτι 100 τ.μ.).

Στον αντίποδα, σε 14 περιοχές της χώρας, ανάμεσά τους και το υπόλοιπο του νομού Θεσσαλονίκης, οι τιμές κινούνται κάτω από τα 1.000 ευρώ/τ.μ. Στον νομό Καστοριάς, η μέση τιμή είναι μόλις 518 ευρώ/τ.μ., δηλαδή με λιγότερα από 52.000 ευρώ μπορεί να αγοράσει κανείς ένα σπίτι 100 τ.μ.

Σπίτια με 500 έως 4.000 ευρώ/τ.μ.

Αγορά πολλών ταχυτήτων

Αναφερόμενη στις επιμέρους μεταβολές των τιμών στις διάφορες περιοχές της χώρας στη διάρκεια του «ράλι» των τελευταίων ετών, η Eurobank σημειώνει σε πρόσφατη ανάλυσή της ότι ο εθνικός μέσος ρυθμός αύξησης των τιμών των κατοικιών δεν είναι κατ’ ανάγκην αντιπροσωπευτικός των μεταβολών που έχουν επισυμβεί στις επιμέρους περιφέρειες της χώρας, καθώς αποτελεί μέσο όρο πολύ μεγάλων αυξήσεων σε ορισμένες περιοχές που είναι πιο επιθυμητές και χαμηλών αυξήσεων σε άλλες. 

Στις περισσότερες περιοχές, οι αυξήσεις των τιμών είναι σημαντικά μικρότερες. Με βάση τον Δείκτη Τιμών SPI, στο κέντρο και στα νότια προάστια της Αθήνας, στο κέντρο της Θεσσαλονίκης και σε ορισμένα νησιά, οι τιμές έχουν αυξηθεί κατά 50% – 60% σε σύγκριση με το 2019 και 80% – 120% σε σύγκριση με το κατώτατο σημείο (2016–17).

Σε περιοχές όπως η υπόλοιπη Αττική, η υπόλοιπη Θεσσαλονίκη, η Εύβοια και η Μαγνησία, οι αντίστοιχες μεταβολές είναι 20% – 30% και 40% – 50%. Σε ορισμένες περιοχές οι καμπύλες είναι ακόμη και σχεδόν επίπεδες (π.χ. Αρκαδία, Βοιωτία, Σάμος).

Το φαινόμενο των νοτίων προαστίων

Το εντυπωσιακό φαινόμενο της ξέφρενης ανόδου των τιμών στα νότια προάστια της Αθήνας, όπου τα ακίνητα έχουν προσφέρει «τρελές» αποδόσεις σε όσους αγόρασαν στη διάρκεια της μεγάλης οικονομικής κρίσης και μέχρι το 2018, εξηγεί η Eurobank, αναδεικνύοντας την επίδραση που είχε στην τοπική αγορά ακινήτων η «χρυσή βίζα».

Στη στενότητα στην αγορά κατοικίας συντελούν και οι αγορές ακινήτων από επενδυτές του εξωτερικού μέσω του προγράμματος της «χρυσής βίζας», σημειώνουν οι αναλυτές της τράπεζας, προσθέτοντας ότι ο αριθμός των αιτήσεων για golden visa δεν είναι υπερβολικά μεγάλος εάν συγκριθεί με τον συνολικό αριθμό των αγοραπωλησιών, ωστόσο επικεντρώνονται σε πιο επιθυμητές περιοχές, στις οποίες υπάρχει ήδη έλλειψη διαθέσιμων κατοικιών.

Ενδεικτικό, τονίζουν, είναι το παράδειγμα των νοτίων προαστίων της Αθήνας, μιας ιδιαίτερα δημοφιλούς περιοχής για αγορές κατοικιών από επενδυτές εκτός Ευρωπαϊκής Ένωσης. Μέχρι το 2018, έτος έναρξης του προγράμματος, ο λόγος της μέσης τιμής αγοράς προς το μέσο ενοίκιο στα νότια προάστια της Αθήνας κινείται σχεδόν όπως στην υπόλοιπη επικράτεια. 

Έκτοτε, όμως, αρχίζει να αυξάνεται με σημαντικά ταχύτερους ρυθμούς, το οποίο αποτελεί μια ένδειξη ότι η αγορά κατοικιών στην περιοχή αυτή μπορεί να τροφοδοτείται και από άλλους σκοπούς πέραν της ιδιοκατοίκησης.

Δείκτες τιμών αγοράς κατοικίας προς μέσο ενοίκιο

Έπιασαν ταβάνι οι τιμές;

Οι τιμές στην αγορά κατοικίας μοιάζουν να έχουν ανέλθει ήδη σε πολύ υψηλά επίπεδα, καθώς σε ονομαστικούς όρους έχουν φθάσει στο επίπεδο - ρεκόρ που είχε καταγραφεί πριν το ξέσπασμα της μεγάλης κρίσης. Θα μπορούσε να υποθέσει κανείς ότι από αυτά τα επίπεδα τιμών θα ήταν λογικό να αρχίσει μια διόρθωση, όμως φαίνεται ότι, αν συνυπολογισθεί και ο πληθωρισμός, οι σημερινές τιμές απέχουν αρκετά από το ρεκόρ του 2008.

Η Τράπεζα της Ελλάδος σημειώνει ότι οι τιμές των διαμερισμάτων (σε ονομαστικούς όρους) αυξήθηκαν περαιτέρω το τέταρτο τρίμηνο του 2024, κατά 6,6% σε ετήσια βάση, αν και με επιβραδυνόμενο ρυθμό για τα τελευταία επτά συνεχόμενα τρίμηνα. Έχουν σημειώσει σωρευτική αύξηση 73% από το τρίτο τρίμηνο του 2017 (χαμηλότερο επίπεδο) και βρίσκονται μόλις 0,4% χαμηλότερα σε σύγκριση με την ιστορική κορύφωσή τους το τρίτο τρίμηνο του 2008.

Η οικονομική προσιτότητα της στέγασης έχει αναδειχθεί ως σημαντική ανησυχία, λόγω της περιορισμένης προσφοράς ποιοτικού, οικονομικά προσιτού αποθέματος κατοικιών, τονίζει η ΤτΕ.

Ωστόσο, η Eurobank υπογραμμίζει ότι η πραγματική αύξηση των τιμών είναι πολύ μικρότερη από την ονομαστική. 

Σε πραγματικούς όρους, επισημαίνει, ήτοι λαμβάνοντας υπόψιν τον σωρευτικό πληθωρισμό που μεσολάβησε, η σωρευτική αύξηση είναι 44,7%, με τον πραγματικό δείκτη τιμών διαμερισμάτων να υπολείπεται κατά 17,7% σε σύγκριση με την κορυφή του 2007. Αυτό το μέγεθος είναι σχετικά κοντά στην απόκλιση που παρουσιάζει το πραγματικό ΑΕΠ σε σύγκριση με το προ κρίσης χρέους μέγιστο επίπεδό του (-15,1%).