Σειρά μέτρων έχει ρίξει στο «τραπέζι» η κυβέρνηση, προκειμένου να αντιμετωπιστεί το στεγαστικό πρόβλημα της χώρας από όλες τις πλευρές και όχι μονοδιάστατα.
Η προσδοκία είναι ότι οι νέες ρυθμίσεις, οι οποίες σε έναν βαθμό εφαρμόζονται ήδη με επιτυχία στο εξωτερικό, θα καταφέρουν να αντιστρέψουν τις στρεβλώσεις που έχει υποστεί η ελληνική αγορά ακινήτων τα τελευταία χρόνια και να δώσει μια ουσιαστική «ανάσα» στους πολίτες.
Η νέα Εθνική Στρατηγική για τη Στεγαστική Πολιτική 2026-2035 περιλαμβάνει 14 προτεινόμενα μέτρα, τα οποία στοχεύουν σε επτά άξονες: αύξηση του οικιστικού αποθέματος, ανάπτυξη κοινωνικών κατοικιών, περιορισμός βραχυχρόνιας μίσθωσης και Golden Visa, ενίσχυση της ιδιοκατοίκησης, κινητοποίηση επενδύσεων, διαμόρφωση συστήματος διακυβέρνησης στέγασης και αντιμετώπιση της αστεγίας.
Αν και πολυδιάστατο πρόβλημα, βασική πτυχή του στεγαστικού ζητήματος στην Ελλάδα είναι η μεγάλη έλλειψη διαθέσιμων κατοικιών προς ενοικίαση και πώληση, είτε επειδή πολλά ακίνητα παραμένουν κλειστά, είτε γιατί είναι ακατάλληλα προς διαβίωση, είτε διότι είναι πολύ ακριβά για τον μέσο πολίτη.
Το στεγαστικό πρόβλημα της Ελλάδας
Το στεγαστικό πρόβλημα της Ελλάδας συνδέεται αναπόσπαστα με την κατάρρευση της ελληνικής οικονομίας το 2008, η οποία προκάλεσε την κατακόρυφη πτώση της οικοδομικής δραστηριότητας.
Ενδεικτικά, οι επενδύσεις στις κατασκευές άγγιξαν το ρεκόρ των 60 δισ. ευρώ το 2007, εκ των οποίων περίπου τα 40 δισ. αφορούσαν τον κλάδο της κατοικίας.
Ωστόσο, μέσα στην κρίση αυτές οι επενδύσεις περιορίστηκαν στις απολύτως αναγκαίες και έγιναν σχεδόν ανύπαρκτες, δημιουργώντας ένα κατασκευαστικό κενό που είναι αισθητό ακόμη και σήμερα.
Το πρόβλημα αυτό επιβεβαιώνει και η Eurostat, σύμφωνα με την οποία στην Ελλάδα κατασκευάζεται μόλις μια νέα κατοικία ανά 1.000 κατοίκους, το χαμηλότερο ποσοστό στην ΕΕ, ενώ μέχρι πρόσφατα υπήρχε μηδενική μέριμνα για κοινωνικές κατοικίες, γεγονός που αναμένεται να ανατραπεί με τη θέσπιση της Κοινωνικής Αντιπαροχής.
Όλα αυτά, σε συνδυασμό με την σημαντική αύξηση του πληθυσμού των αστικών κέντρων, την άνοδο του κατασκευαστικού κόστους και την οικονομική αδυναμία των ιδιοκτητών να προχωρήσουν σε ανακαινίσεις, δημιούργησε ένα ελλιπές και γερασμένο οικιστικό απόθεμα, που σε καμία περίπτωση δεν μπορεί να ικανοποιήσει τις ανάγκες των πολιτών.
Την ίδια στιγμή, υπολογίζεται πως υπάρχουν περίπου 700.000 κενά ακίνητα σε όλη την Περιφέρεια, ενώ οι βραχυχρόνιες μισθώσεις τύπου Airbnb απορροφούν μεγάλο αριθμό κατοικιών, ιδιαιτέρως σε αστικά κέντρα και περιοχές με έντονο τουριστικό ενδιαφέρον, και ωθούν τις τιμές της αγοράς προς τα πάνω.
Τα 14 μέτρα που βρίσκονται στα «σκαριά»
- Εκσυγχρονισμός του συστήματος οικοδομικών αδειών
Με σκοπό τη διευκόλυνση της ανάπτυξης νέου οικιστικού αποθέματος, το μέτρο για τον εκσυγχρονισμό του συστήματος οικοδομικών αδειών στοχεύει στην επιτάχυνση, απλοποίηση και μεγαλύτερη διαφάνεια της διαδικασίας αδειοδότησης.
Παράλληλα, προβλέπει την αναβάθμιση υφιστάμενων ψηφιακών εργαλείων, όπως το σύστημα e-Άδειες και ο Ενιαίος Ψηφιακός Χάρτης, καθώς και την αναδιάρθρωση των Υπηρεσιών Δόμησης, ώστε οι απαιτούμενοι έλεγχοι να γίνονται ταχύτερα.
Παρόμοιες πρακτικές εφαρμόζονται ήδη στην Πορτογαλία και στην Εσθονία, αποδεικνύοντας πως ο ψηφιακός μετασχηματισμός των οικοδομικών αδειών μπορεί να αναδειχθεί σε κρίσιμο εργαλείο αύξησης της προσφοράς κατοικίας.
- Ψηφιακή πλατφόρμα φοιτητικής συγκατοίκησης
Στο ίδιο μήκος κύματος, προτείνεται η δημιουργία μιας ειδικής πλατφόρμας για φοιτητική συγκατοίκηση, που θα απευθύνεται τόσο στους σπουδαστές όσο και στους ιδιοκτήτες ακινήτων, με παρόμοιες πρακτικές να συναντιούνται και στη Γαλλία.
Συγκεκριμένα, μέσω της πλατφόρμας οι ιδιοκτήτες κατοικιών θα μπορούν να καταχωρούν ακίνητα κατάλληλα για φοιτητική μίσθωση ή συγκατοίκηση, ενώ οι φοιτητές θα μπορούν να αναζητούν κατοικία και να αντιστοιχίζονται με πιθανούς συγκατοίκους.
Παράλληλα, η λειτουργία της πλατφόρμας θα μπορεί να συνοδεύεται από κρατικές εγγυήσεις προς τους ιδιοκτήτες, όπως κάλυψη μέρους του κινδύνου μη καταβολής ενοικίου ή πιθανών ζημιών, ώστε να ενισχυθεί η εμπιστοσύνη και να αυξηθεί η συμμετοχή διαθέσιμων ακινήτων.
- Ψηφιακή πλατφόρμα σε νησιωτικούς δήμους για στέγαση δημοσίων υπαλλήλων
Για να αντιμετωπιστεί το χρόνιο πρόβλημα στέγασης των γιατρών, των εκπαιδευτικών και γενικότερα των δημοσίων υπαλλήλων στα νησιά, προτείνεται η δημιουργία μιας ειδικής πλατφόρμας που θα συγκεντρώνει πληροφορίες για τη ζήτηση και τη διαθέσιμη προσφορά κατοικιών.
Η πλατφόρμα θα αντιστοιχεί τις διαθέσιμες κατοικίες με τις κατά περίπτωση στεγαστικές ανάγκες, με τελικό σκοπό τη βελτίωση της στελέχωσης και λειτουργίας κρίσιμων δημόσιων υπηρεσιών στα νησιά, καθώς είναι συχνό φαινόμενο οι δημόσιοι υπάλληλοι να δυσκολεύονται να βρουν κατοικία σε τουριστικούς προορισμούς.
- Χρηματοδοτικά κίνητρα σε εταιρείες ανάπτυξης ακινήτων σε επιλεγμένες περιοχές
Με στόχο να ωφελήσει νοικοκυριά που πιέζονται έντονα από το κόστος στέγασης, προτείνεται η παροχή χρηματοδοτικών κινήτρων σε εταιρείες ανάπτυξης ακινήτων για την κατασκευή προσιτών και κοινωνικών κατοικιών σε στοχευμένες περιοχές.
Το «μπουκέτο» κινήτρων περιλαμβάνει χαμηλότοκα δάνεια, εγγυήσεις, επιδοτήσεις επιτοκίου ή άλλα συγχρηματοδοτικά εργαλεία, ώστε να μειωθεί το κόστους ανάπτυξης και να αυξηθεί η απόδοση για τις εταιρείες ακινήτων.
Το εν λόγω μέτρο θα χρηματοδοτηθεί κατεξοχήν από την Ευρωπαϊκή Τράπεζα Επενδύσεων (ΕΤΕπ), καθώς και από λοιπούς ευρωπαϊκούς και διεθνείς χρηματοδοτικούς φορείς. Συναφής πρακτική έχει εφαρμοστεί στην Τσεχία, όπου η ΕΤΕπ έχει χρηματοδοτήσει τη δημιουργία 700 νέων διαμερισμάτων, σε συνεργασία με τοπική τράπεζα.
- Παραχώρηση γης σε νησιά για κάλυψη αναγκών στέγασης
Ειδικά για νησιωτικές περιοχές με έντονη τουριστική δραστηριότητα και αυξημένη στεγαστική πίεση, σχεδιάζεται ειδικό μέτρο για την αξιοποίηση της δημόσιας γης μέσω ειδικού προγράμματος παραχώρησης για την ανάπτυξη κατοικιών που διατίθενται έναντι κοινωνικού ή προσιτού μισθώματος.
Μέσω σχήματος παραχώρησης, ο ιδιώτης ανάδοχος θα αναλαμβάνει την ανάπτυξη κατοικιών που θα διατίθενται με προκαθορισμένους όρους προσιτότητας και χρήσης, ώστε να διασφαλιστεί η βελτίωση των στεγαστικών συνθηκών για τους εργαζομένους σε δημόσιες υπηρεσίες.
- Ενιαίος Φορέας Στεγαστικής Πολιτικής
Ο Ενιαίος Φορέας Στεγαστικής θα αποτελεί τον «συντονιστή» των αρμόδιων υπουργείων, δημόσιων φορέων, τοπικής αυτοδιοίκησης και λοιπών εμπλεκόμενων οργανισμών, ώστε να διασφαλιστεί η ομαλή εφαρμογή της νέας Στρατηγικής για τη Στεγαστική Πολιτική.
Ο Φορέας θα είναι συνδεδεμένος με το Κτηματολόγιο και κεντρικός ρόλος του θα είναι η ανάλυση της αγοράς κατοικίας, η παρακολούθηση της αποτελεσματικότητας των στεγαστικών προγραμμάτων και η υποστήριξη του σχεδιασμού νέων παρεμβάσεων και η διασφάλιση συνέργειας μεταξύ των διαφορετικών εργαλείων πολιτικής.
Αντίστοιχοι μηχανισμοί εντοπίζονται σε τουλάχιστον 12 ευρωπαϊκές χώρες που εφαρμόζουν μια ενιαία στεγαστική πολιτική.
- Γραφεία Κοινωνικής Μίσθωσης
Στο πλαίσιο της δημιουργίας κοινωνικών κατοικιών, τα Γραφεία Κοινωνικής Μίσθωσης θα διασυνδέουν τους ιδιοκτήτες ακινήτων με τους δήμους, τις κοινωνικές υπηρεσίες και τους φορείς υλοποίησης, ώστε να «ανοίξουν» κενές κατοικίες και να δημιουργηθεί ένα μητρώο διαθέσιμων προσιτών κατοικιών.
Αντίστοιχα εργαλεία εντοπίζονται σε χώρες όπως η Δανία, η Αυστρία, η Γαλλία και η Ιρλανδία, όπου δημόσιοι ή μη κερδοσκοπικοί ενδιάμεσοι φορείς υποστηρίζουν τη λειτουργία της προσιτής μίσθωσης μέσα από οργανωμένη διαχείριση, θεσμική εποπτεία και μακροχρόνια βιωσιμότητα.
- Ταμείο - Θεματοφύλακας για την ανάπτυξη κοινωνικών κατοικιών
Στο ίδιο πλαίσιο, το Εξειδικευμένο Ταμείο – Θεματοφύλακας θα συγκεντρώνει χρηματοδοτικούς πόρους και ώριμα δημόσια ακίνητα, προκειμένου αυτά να αξιοποιηθούν ως κοινωνικές και προσιτές κατοικίες.
Τα έσοδα από τις μισθώσεις των κατοικιών θα επιστρέφουν στο ταμείο και θα επενδύονται πίσω στην επέκταση, αναβάθμιση και συντήρηση του κοινωνικού στεγαστικού αποθέματος, στη λογική του revolving fund.
- Πολεοδομικά κίνητρα για ανάπτυξη κοινωνικής κατοικίας
Σε επιλεγμένες περιοχές θα παρέχονται πολεοδομικές ευελιξίες, όπως αυξημένος συντελεστής δόμησης και επιτάχυνση διαδικασιών, εφόσον μέρος της ανάπτυξης προορίζεται για κατοικίες που θα διατεθούν ως κοινωνικές κατοικίες.
Το μέτρο μπορεί να εφαρμοστεί τόσο στα προάστια του αστικού ιστού, όπου υπάρχουν ακόμη μεγάλες οικοδομήσιμες εκτάσεις γης, αλλά και εντός της πόλης, όπου η κατασκευή μεγάλων έργων έχει «κολλήσει» και δεν μπορεί να συνεχίσει χωρίς ειδικές πολεοδομικές ρυθμίσεις.
Χώρες όπως η Κύπρος και η Ισπανία χρησιμοποιεί παρόμοιες πρακτικές, ώστε να αυξηθεί η προσφορά προσιτής και κοινωνικής στέγης.
- Εξειδικευμένη κατηγορία Golden Visa
Πέραν της γνωστής Golden Visa, σχεδιάζεται ένα νέο «παρακλάδι» που θα κατευθύνει τις διεθνείς επενδύσεις προς την ενεργοποίηση κατοικιών για πραγματική στεγαστική χρήση. Με το κίνητρο της Χρυσής Βίζα, οι ξένοι επενδυτές θα μπορούν να αποκτούν χαρτοφυλάκια με περισσότερα από ένα ακίνητα, με την προϋπόθεση ότι θα τα διαθέσουν στην αγορά μακροχρόνιας μίσθωσης.
Έτσι, η επενδυτική δραστηριότητα θα αυξήσει πραγματικά την προσφορά κατοικιών και θα περιορίσει το φαινόμενο των «κενών» κατοικιών από ξένους αγοραστές που στόχευαν στην απόκτηση Βίζα.
- Νέο «Σπίτι μου» με μόνιμο χαρακτήρα
Για την ενίσχυση της ιδιοκατοίκησης, προτείνεται οι επέκταση των προγραμμάτων «Σπίτι μου» με τη διαφορά πως τα στεγαστικά δάνεια που θα χορηγούνται δεν θα επιδοτούνται από το κράτος, αλλά οι τράπεζες προσφέρουν απευθείας δάνεια με πιο χαμηλά επιτόκια σε επιλέξιμους νέους και νέες που επιθυμούν να αγοράσουν την πρώτη τους κατοικία.
Ως αποτέλεσμα, το κόστος για αγορά πρώτης κατοικίας θα μειωθεί, χωρίς η στεγαστική πολιτική της χώρας να εξαρτάται από ευρωπαϊκούς πόρους και έκτακτες χρηματοδοτήσεις.
Αντιστοίχως, οι ενδιαφερόμενοι δεν θα χρειάζεται να περιμένουν την προκήρυξη ενός νέου κύκλου, ούτε θα δημιουργούνται τόσο μεγάλες στρεβλώσεις στην αγορά κατοικίας, εξαιτίας της απότομης αύξησης της ζήτησης που πυροδότησαν τα προγράμματα «Σπίτι μου» και «Σπίτι μου 2».
- Μείωση ΦΠΑ για την κατασκευή κοινωνικών και προσιτών κατοικιών
Για να αυξηθεί το απόθεμα κατοικιών με κοινωνικό πρόσημο, προτείνεται η παροχή φορολογικών κινήτρων σε κατασκευαστικές εταιρείες, οι οποίες θα εκμισθωθούν μακροχρόνια με προσιτό ή κοινωνικό μίσθωμα τις νεόδμητες κατοικίες.
Στην Πορτογαλία παρέχεται μειωμένος συντελεστής 6%, εφόσον το ακίνητο πωλείται για ιδιοκατοίκηση ή προορίζεται για οικονομικά προσιτή μίσθωση κατοικίας, ενώ στη Γαλλία 10% και συνδυάζεται με άλλα φορολογικά κίνητρα, όπως η απαλλαγή από ΕΝΦΙΑ.
- Εθνικός δείκτης τιμών
Ο εθνικός δείκτης τιμών θα αποτελεί έναν ενιαίο μηχανισμό παρακολούθησης των τιμών αγοράς και μίσθωσης κατοικιών, που θα επιτρέψει την έγκαιρη αναγνώριση περιοχών με αυξημένη στεγαστική πίεση, ώστε να σχεδιαστούν στοχευμένες στεγαστικές πολιτικές.
Έτσι, θα αντιμετωπιστεί το φαινόμενο υπερκοστολόγησης ακινήτων χαμηλής ποιότητας ή χαμηλής ενεργειακής απόδοσης, στηρίζοντας τους ενοικιαστές και τους αγοραστές.
Παρόμοια πρακτική συναντάται στη Γερμανία, όπου ο δείκτης αναφοράς μισθωμάτων καταρτίζεται με βάση πραγματικά στοιχεία αγοράς, λαμβάνοντας υπόψη χαρακτηριστικά όπως η περιοχή, το μέγεθος, η ποιότητα, ο εξοπλισμός και η γειτονιά του ακινήτου.
- Θεσμικό πλαίσιο για την αντιμετώπιση της αστεγίας
Η αντιμετώπιση της αστεγίας προβλέπει τη δημιουργία ενός μηχανισμού που θα εντοπίζει και θα καταγράφει εγκαίρως τις ανάγκες για άμεση διασύνδεση ατόμων που διαβιούν σε συνθήκες έλλειψης στέγης και επισφαλούς στέγασης με ειδικές υπηρεσίες υποστήριξης.
Η χρηματοδότηση του έργου ανέρχεται σε 1,8 εκατ. ευρώ και εκτιμάται πως θα ωφελήσει περίπου 1.300 άτομα.
Ακολουθήστε το Business Daily στο Google news
