Με premium έναντι της εύλογης αξίας του ενεργητικού τους διαπραγματεύονται στην Εναλλακτική Αγορά (ΕΝ.Α) του Χρηματιστηρίου Αθηνών οι τρεις εταιρείες κάτοχοι των mezzanine ομολόγων των τιτλοποιήσεων κόκκινων δανείων: Phoenix Vega, Sunrise και Galaxy Cosmos Mezz.
Σύμφωνα με το χθεσινό κλείσιμο, η Phoenix Vega διαπραγματεύεται με χρηματιστηριακή αξία 58,77 εκατ. ευρώ, ενώ στις 31.12.2022 οι ανεξάρτητοι εκτιμητές προσδιόρισαν την εύλογη αξία των ομολόγων της σε 54,5 εκατ. ευρώ, το Galaxy Cosmos διαπραγματεύεται σε 35,95 εκατ. ευρώ με εύλογη αξία ομολόγων 28,3 εκατ., το Sunrise στα 33,69 εκατ. ευρώ με αξία ομολόγων τα 24,6 εκατ. ευρώ. Αντίθετα, με discount βρίσκεται το Cairo, discount που οφείλεται στα ιδιαίτερα χαρακτηριστικά του Cairo που το διαφοροποιούν από τα άλλα τρία mezz.
Το premium των τριών εταιριών, παρά την ανώμαλη προσγείωση των τιμών των μετοχών τους τις τελευταίες ημέρες, πιέσεις που εντάθηκαν μετά τη δημοσιοποίηση των αποτελεσμάτων του 2022, υποδηλώνει ότι οι επενδυτές εκτιμούν ότι οι ανακτήσεις από μη εξυπηρετούμενα δάνεια (και κατά συνέπεια τα κουπόνια που θα πληρωθούν στα mezzanine ομόλογα) θα είναι υψηλότερες αυτών που εκτιμούν οι ορκωτοί λογιστές.
Σημειώνεται ότι κατά τις τελευταίες 5 συνεδριάσεις το Sunrise Mezz υποχωρεί κατά -23,8%, το Galaxy -21%, το Phoenix κατά -8% ενώ το Cairo Mezz κατά -26%.
ΤΑ ΑΠΟΤΕΛΕΣΜΑΤΑ ΤΩΝ MEZZANINE ΤΟ 2022
| (ποσά σε εκατ. ευρώ) | Phoenix Vega | Galaxy Cosmos | Sunrise | Cairo |
| Καθαρά Κέρδη | 4,8 | 4 | -0,7 | -1,32 |
| Ταμείο | 13,2 | 7,7 | 2,1 | 0 |
| Σύνολο Ενεργητικού | 54,5 | 28,3 | 24,6 | 56,7 |
| Κουπόνια 2023* | 5,2 | 5,8 | 8,8 | 0 |
| Ταμείο πλέον κουπόνια '23 | 18,3 | 13,5 | 10,9 | |
| Διανομές Κερδών | 18** | -- | -- | -- |
| Χρηματιστηριακή Αξία 02.05 | 58,77 | 35,95 | 33,69 | 36,47 |
*Η Phoenix Vega εισέπραξε τον περασμένο Φεβρουάριο κουπόνια 5,2 εκατ., η Galaxy Cosmos 3,2 εκατ. τον Ιανουάριο και 2,6 εκατ. τον Απρίλιο 2023 και η Sunrise τον Φεβρουάριο 2023 8,8 εκατ. ** Στις 15 Νοεμβρίου 2022 η Phoenix Vega προχώρησε στη διανομή στους μετόχους της 18 εκατ. ευρώ ή 0,0144 ευρώ ανά μετοχή.
Η προσδοκία των επενδυτών για καλύτερες ανακτήσεις δεν είναι αβάσιμη, δεδομένης της ισχυρής αναπτυξιακής πορείας της οικονομίας, των προσδοκιών για τα επόμενα χρόνια και της εξαιρετικής πορείας της αγοράς ακινήτων. Η πορεία της αγοράς ακινήτων αποτελεί το πλέον καθοριστικό στοιχείο για τις ανακτήσεις. Ωστόσο, η αποτίμηση των mezz και η εκτίμηση των μελλοντικών εσόδων τους είναι εξαιρετικά δύσκολη άσκηση χωρίς να υπάρχει επαρκής πληροφόρηση και διαφάνεια λόγω της φύσης του εργαλείου.
Η Phoenix Vega με τα τελευταία διαθέσιμα στοιχεία έχει συνολικό ταμείο 18,3 εκατ. ευρώ (13,2 εκατ. ευρώ στο τέλος 2022 και έλαβε επιπλέον κουπόνια 5,2 εκατ. μέχρι τώρα για το 2023), το Galaxy Vega 13,5 εκατ. και το Sunrise 10,9 εκατ. ευρώ. Phoenix και Sunrise ήδη ανακοίνωσαν την πρόθεσή τους να προχωρήσουν, λαμβάνοντας υπόψη τα κουπόνια που εισπράχθηκαν από τις Ομολογίες και τις εκτιμώμενες μελλοντικές υποχρεώσεις και έξοδα στη διανομή μετρητών στους μετόχους τους. Κάτι που πιθανότατα θα πράξει και το Galaxy.
Σημειώνεται ότι το Phoenix Vega, η μετοχή του οποίου εισήχθη στο ΧΑ τον Αύγουστο του 2021, έχει ήδη προχωρήσει σε μια διανομή μετρητών στους μετόχους της, τον περασμένο Νοέμβριο, συνολικού ποσού 18 εκατ. ευρώ ή 0,0144 ευρώ ανά μετοχή. Μέχρι τώρα το Phoenix Vega έχει το μεγαλύτερο track record και τις καλύτερες επιδόσεις μεταξύ των παραπάνω τριών mezz.
Τι είναι τα mezz και η διαφοροποίηση του Cairo
Οι τέσσερις mezz που διαπραγματεύονται στο ΧΑ είναι ειδικού τύπου επενδυτικά σχήματα, υψηλού κινδύνου, τα έσοδα των οποίων εξαρτώνται αποκλειστικά από την ανάκτηση περιουσιακών στοιχείων από «κόκκινα» δάνεια και την πληρωμή των σχετικών κουπονιών στις mezzanine ομολογίες.Το ενεργητικό του αποτελείται κυρίως από τα mezzanine ομόλογα και δευτρευόντος από κάποια ομόλογα χαμηλής εξασφάλισης.
Σημειώνεται ότι τα mezzanine βρίσκονται κάτω από τις υψηλής εξασφάλισης ομολογίες (senior notes) και υψηλότερα από τις ομολογίες χαμηλής εξασφάλισης (junior notes).
Εξαιρετικά κρίσιμο στοιχείο είναι το waterfall, η προτεραιότητα του προγράμματος κλιμακωτών αποπληρωμών, δηλαδή με ποια σειρά και προτεραιότητα θα πληρωθούν από τα έσοδα των ανακτήσεων οι δικαιούχοι.
Phoenix Vega, Galaxy Cosmos Mezz και Sunrise Mezz αποτελούν εταιρείες ειδικού σκοπού, στις οποίες Τράπεζα Πειραιώς και Alpha Bank εισέφεραν μεγάλο μέρος των ομολόγων μεσαίας εξοφλητικής προτεραιότητας, γνωστά ως mezzanine, καθώς και ομολογίες χαμηλής εξασφάλισης (junior notes) που εκδόθηκαν στο πλαίσιο των τιτλοποιήσεων κόκκινων» δανείων με βάση το Σχέδιο Ηρακλής.
Το Cairo Mezz είναι η πρώτη τέτοιου τύπου που δημιουργήθηκε, στο πλαίσιο των τιτλοποιήσεων κόκκινων δανείων της Eurobank, ενώ η μετοχή της εισήχθη στο ΧΑ τον Σεπτέμβριο του 2020. Ο ανεξάρτητος εκτιμητής πάντως εκτιμά ότι η εύλογη αξία των ομολόγων που διακρατεί διαμορφώνεται σε 56,7 εκατ. εκτίμηση που δημιουργεί προσδοκίες ότι έστω και με καθυστέρηση θα υπάρξουν έσοδα. Η μεγάλη διαφορά του Cairo σε σχέση με τα άλλα mezz είναι το waterfall, δηλαδή η προτεραιότητα στην αποπληρωμή των ομολόγων, διαφορά που εξηγεί το γιατί το Cairo δεν έχει ακόμα έσοδα.
Τα waterfall τόσο του Sunrise Mezz, του Galaxy Cosmos Mezz όπως και του Phoenix Vega Mezz προβλέπουν την αποπληρωμή των τόκων των mezzanine με υψηλή προτεραιότητα πριν την αποπληρωμή του κεφαλαίου των senior ομολόγων. Δηλαδή πρώτα πληρώνονται τα κουπόνια των senior, μετά τα κουπόνια των mezzanine και αφού πληρωθούν τα κουπόνια και υπάρχουν ανακτήσει πραγματοποιείται η αποπληρωμή του κεφαλαίου των senior και αν μετά την αποπληρωμή υπάρχουν νέες ανακτήσεις αποπληρώνεται και το κεφάλαιαιο τον mezzanine. Τα junior έπονται.
Αντίθετα το waterfall της πρώτης σχετικής συναλλαγής, του Cairo Mezz, προβλέπει την πληρωμή των τόκων των mezzanine αφού ολοκληρωθεί η αποπληρωμή των τόκων αλλά και του κεφαλαίου των senior ομολόγων, για αυτό μέχρι στιγμής το Cairo Mezz έχει μηδενικά έσοδα.
Ακολουθήστε το Business Daily στο Google news 
