Γιατί έπαθε... έμφραγμα η οικοδομή: Μείωση 50% μετά το «ξήλωμα» του ΝΟΚ

Την εικόνα κατάρρευσης της οικοδομικής δραστηριότητας τους πρώτους μήνες του 2025 επιβεβαιώνουν τα στοιχεία της ΕΛΣΤΑΤ για τον Μάρτιο. Μια κατάρρευση που ήλθε όχι ως αποτέλεσμα μιας οικονομικής ή πιστωτικής κρίσης, αλλά για καθαρά... ελληνικούς λόγους: την απότομη μεταβολή του πλαισίου της πολεοδομικής νομοθεσίας.

Οι εκδοθείσες άδειες Ιδιωτικής Οικοδομικής Δραστηριότητας, στο σύνολο της χώρας, τον Μάρτιο 2025, μειώθηκαν κατά 54,1% στην επιφάνεια, σύμφωνα με την ΕΛΣΤΑΤ. 

Την περίοδο Απριλίου 2024 - Μαρτίου 2025, η Ιδιωτική Οικοδομική Δραστηριότητα εμφανίζει μείωση κατά 5,8% στην επιφάνεια, ενώ το πρώτο τρίμηνο του 2025 καταγράφεται μείωση κατά 43,5% στην επιφάνεια των οικοδομικών αδειών.

Οι εξελίξεις αυτές έχουν ανατρέψει την ανοδική πορεία της ιδιωτικής οικοδομικής δραστηριότητας, που πάντως δεν είχε φθάσει στα (υπερβολικά) επίπεδα όπου βρισκόταν πριν την κρίση.

Όπως σημειώνει το ΙΟΒΕ στην τελευταία του έκθεση για τις κατασκευές, η ιδιωτική οικοδομική δραστηριότητα στην Ελλάδα, μετά από μια δεκαετία ύφεσης (2010), σημείωσε συστηματική ανάκαμψη τα τελευταία χρόνια, ξεπερνώντας το κατώτατο σημείο του 2016 (12,6 χιλιάδες άδειες και 2,3 εκατ. τ.μ. επιφάνειας). 

Το 2024, ο αριθμός των οικοδομικών αδειών ανήλθε σε 30,7 χιλιάδες, αυξημένος κατά 14,9% σε σχέση με το 2023, ενώ η επιφάνεια αυξήθηκε κατά 16,5% φτάνοντας τα 7,1 εκατ. τ.μ.. 

Η αύξηση αυτή οφείλεται κυρίως στις νέες κατοικίες και επιταχύνθηκε μετά το 2020, λόγω της αναστολής του ΦΠΑ στις νέες οικοδομές και της μείωσης του ΕΝΦΙΑ. Συνολικά, από το 2018 έως το 2024, εκδόθηκαν οικοδομικές άδειες για 191 χιλιάδες κατοικίες, ενισχύοντας την προσφορά νέων κατοικιών. Το 2024, ο αριθμός των νέων κατοικιών με βάση τις εκδοθείσες άδειες έφτασε τις 46,9 χιλιάδες, σημειώνοντας αύξηση 32% έναντι του προηγούμενου έτους.

Χτύπημα από την πολεοδομική νομοθεσία

Όμως, η άνοιξη της οικοδομικής δραστηριότητας σταμάτησε απότομα τους πρώτους μήνες του 2025, με ευθύνη της Πολιτείας και της εσφαλμένης, όπως αποδείχθηκε, πολεοδομικής νομοθέτησης.

Στον Νέο Οικοδομικό Κανονισμό του 2012 είχε ενταχθεί ρύθμιση που «αποζημίωνε» τους ιδιώτες για το υψηλό κόστος των «πράσινων» κατασκευαστικών προδιαγραφών με την παροχή αυξημένων όρων δόμησης, μια ρύθμιση που, πολλά χρόνια αργότερα, κρίθηκε αντισυνταγματική από το Συμβούλιο της Επικρατείας, προκαλώντας σοβαρή διαταραχή στην οικοδομική δραστηριότητα.

Η ανοδική τάση στην έκδοση οικοδομικών αδειών αντιστράφηκε τους πρώτους μήνες του 2025, όπως τονίζει το ΙΟΒΕ. Αυτή η σημαντική μείωση, με πτώση 51% στον αριθμό και 49% στην επιφάνεια των νέων κατοικιών σε σχέση με την αντίστοιχη περίοδο του 2024, οφείλεται στην αβεβαιότητα που προκλήθηκε από τις αποφάσεις του Συμβουλίου της Επικρατείας (ΣτΕ) σχετικά με τον Νέο Οικοδομικό Κανονισμό (ΝΟΚ), καθώς και στην αναστολή έκδοσης αδειών που έκαναν χρήση των κινήτρων του.

Σύμφωνα με το ΣτΕ, τα κίνητρα προσαύξησης του συντελεστή δόμησης και του ύψους που προβλέπονταν στον ΝΟΚ (Ν.4067/2012, άρθρα 10 παρ. 1, 15 παρ. 8, 19 παρ. 2 και 25 παρ. 1) δεν μπορούν να εφαρμόζονται απευθείας με την έκδοση οικοδομικών αδειών. Αντιθέτως, η ενσωμάτωσή τους πρέπει να γίνεται μέσω Τοπικών και Ειδικών Πολεοδομικών Σχεδίων.

Οι ρυθμίσεις που εισήχθησαν με τον Ν.5197/2025 για να εξισορροπηθούν οι επιπτώσεις από την απόφαση του ΣτΕ προβλέπουν τα εξής:

• Τα κίνητρα και οι προσαυξήσεις του ΝΟΚ μπορούν να εφαρμόζονται μόνο αν ενσωματώνονται στα Τοπικά και Ειδικά Πολεοδομικά Σχέδια.
• Διατηρούνται για οικοδομικές άδειες που είχαν ξεκινήσει εργασίες (π.χ. εκσκαφές) έως τις 11 Δεκεμβρίου 2024, χωρίς αναθεώρηση ή οικονομική επιβάρυνση.
• Οι οικοδομικές άδειες που εκδόθηκαν με χρήση των κινήτρων έως τις 11 Δεκεμβρίου 2024 και δεν είχαν ξεκινήσει εργασίες, υλοποιούνται μόνο μετά από αναθεώρηση για την αφαίρεση των κινήτρων αυτών.
• Θεσπίζεται περιβαλλοντικό ισοδύναμο για την αντιστάθμιση της χρήσης κινήτρων και προσαυξήσεων που ακυρώνονται ή έχουν προσβληθεί δικαστικά, εφόσον έχουν ξεκινήσει οικοδομικές εργασίες έως τις 11 Δεκεμβρίου 2024.
• Το περιβαλλοντικό ισοδύναμο περιλαμβάνει την καταβολή τέλους και τη λήψη μέτρων που εξειδικεύονται σε Ειδικό Σχέδιο Περιβαλλοντικού Ισοδύναμου Αναβάθμισης Πόλεων (Ε.Σ.Π.Ι.Α.Π.), όπως η δημιουργία χώρων πρασίνου, αναπλάσεις, αναβαθμίσεις αστικών υποδομών, κατεδάφιση αυθαίρετων κτισμάτων, χρηματοδότηση απόκτησης διατηρητέων κτιρίων και μνημείων, καθώς και περιβαλλοντικές δράσεις.

Οι αποφάσεις του ΣτΕ και οι νέες ρυθμίσεις αναμένεται να έχουν επιπτώσεις στην οικοδομική δραστηριότητα, εκτιμά το ΙΟΒΕ, όπως αλλαγή των οικονομικών όρων των συμβάσεων, πιθανές ζημίες, αναβολή κατασκευών, κόστος αναθεώρησης μελετών και κόστος περιβαλλοντικού ισοδύναμου. 

Η ενίσχυση της οικοδομικής δραστηριότητας το 2025 θα εξαρτηθεί από το πλήθος των αδειών που επηρεάζονται και πρέπει να αναθεωρηθούν. 

Ωστόσο, η σταδιακή ομαλοποίηση της αγοράς των ιδιωτικών οικοδομικών έργων μετά τη νομοθετική ρύθμιση σχετικά με την κατάργηση των κινήτρων δόμησης θα μπορούσε να επαναφέρει την κατασκευαστική δραστηριότητα σε υψηλότερο επίπεδο, αν και η αβεβαιότητα ως προς τις επιπτώσεις των ρυθμίσεων για τον ΝΟΚ και τις πολεοδομικές αλλαγές μπορεί να επηρεάσει αρνητικά τη δραστηριότητα κατασκευής κτιρίων και το 2026, απαιτώντας ενδεχομένως νέες παρεμβάσεις για την εξομάλυνση της αγοράς